Fout # 1: uw markt niet begrijpen
Het kopen van het verkeerde huis of zelfs het juiste huis, maar in de verkeerde buurt, zou je kunnen vasthouden aan een huis dat je niet aan een koper van een belegger kunt verkopen en dat je winsten op de retailmarkt zal opslurpen.
Weet dat uw meest betrouwbare koper vaak een belegger in een huurwoning is. Ken de wijken die voor hen werken en die een sterke huurmarkt ondersteunen.
Fout # 2: uw kopers niet begrijpen.
Onderdeel hiervan is het kennen van de buurten waar ze de voorkeur aan geven, evenals de stijl en het type woningen die elke investeerder wenst. Je kunt deze informatie niet krijgen tenzij je relaties onderhoudt met kopers en ernaar vraagt. Weet in welke buurten uw huurwoningkopers de voorkeur hebben en de grootte en kenmerken van huurwoningen die zij leuk vinden. Bouw een database en houd deze informatie bij zodat je weet welk type huizen je wilt kopen dat ze willen kopen.
Fout # 3: Slechte End-to-End Due Diligence
Dit dekt veel, maar alles komt op hetzelfde neer; de nummers niet zo draaien dat je een verliezende deal krijgt. Dit zijn de componenten van een grondig due diligence-proces voor groothandel of fix & flip-overeenkomsten:
- Weet welk type koper u wilt leveren en wat zij zullen betalen voor wat zij willen.
- Weet wat uw beoogde koper wil voor een korting naar marktwaarde.
- Als een huurkoper weet wat de huurmarkt is, wat ze willen voor de kasstroom en hoe het investeringspotentieel van huurwoningen kan worden berekend .
- Als een fix & flip deal, een zeer grondige schatting van de kosten van revalidatie .
- Voor fix & flip deals, een realistisch schema en een tijdlijn tot voltooiing.
- Hoe distribueer je verontruste eigenschappen die je kunt kopen tegen een prijs die winst oplevert terwijl je aan de behoeften van je koper voldoet.
Het kort veranderen van een van deze due diligence-items kan en zal vaak tot een ramp leiden.
Fout # 4: Zelfgenoegzaamheid als het gaat om uw koper (s)
Je begint goed, werkt hard aan het opbouwen van een sterke kopersdatabase en je stelt ze alle juiste vragen om er zeker van te zijn dat je op zoek bent naar de huizen die je kopers willen. Als u dit doet, helpt u immers om zeker te zijn van een verkoop, zelfs als één koper besluit om een deal door te geven. Het tegemoetkomen aan de behoeften van verschillende lost dat probleem op, en het kan zelfs concurrentie creëren.
Je eerste half dozijn deals gaan goed, en je komt in een groove terecht. Je verhoogt je activiteit zelfs en doet tegelijkertijd meer deals. Misschien heb je drie of vier mensen tegelijk aan het werk en profiteer je van slimme inkoopmogelijkheden. Het probleem kan maanden later optreden als je een frequente huurkoper oproept met de deal die je zojuist hebt geïnkt en ontdek dat ze geen huizen meer in die buurt wil. Ze hebben hun focus verlegd naar een ander gebied en een andere prijsklasse.
Je kunt niet zomaar een koperslijst maken en ze vervolgens negeren totdat je een potentiële deal hebt. Blijf op de hoogte en werk uw informatie bij.
Fout # 5: te afhankelijk worden van één aannemer in Fix & Flip
Tenzij u een LLC of partnerschap met een aannemer heeft opgezet, moet u naar opties zoeken en relaties aangaan om een back-up te maken van uw favoriete wederverkoper (s). Natuurlijk, als u uw eigen algemene contracting doet en de subs huurt, dan doet u hetzelfde door meer dan één elektricien, loodgieter, etc. op de tap te hebben.
Ongeacht hoe goed u bent in het voeren van de cijfers en het hebben van nauwkeurige taakschattingen, een verandering in aannemers kan uw plannen drastisch verminderen. Er is ook een kwaliteitscomponent. Soms gebruiken de subs een aannemer, of veranderen hun werknemers. Er kan een daling van de werkkwaliteit zijn die uw relatie met de koper zal schaden.
Zorg altijd voor back-ups en opties.
Vermijd deze vijf fouten en u maakt meer gelukkige reizen naar de bank met uw inkomensgroothandelswinsten.