Als je eigenschappen wilt omdraaien, moet je ARV begrijpen.
- Is de investeerder in staat om de reparatiewerkzaamheden uit te voeren of kan hij de aannemers begeleiden bij het uitvoeren van het werk?
- Heeft de belegger de kosten van alle verbouwings- en reparatiewerkzaamheden nauwkeurig geschat ?
- Is er een nauwkeurige schatting van de ARV of After Repair Value van het onroerend goed?
Al deze stappen moeten met nauwkeurigheid worden voltooid. U hoeft niet lang te investeren en te flippen als uw kosten voor het renoveren van de woning te hoge schattingen opleveren, of als uw ARV onjuist is berekend. Veel beleggers kennen hun gebied en markten goed, beschikken over voldoende records in de verkoop van woningen, vergelijkbaar met het onderwerp, en hebben vertrouwen in hun vermogen om de waarde van het onroerend goed te berekenen zodra ze de renovatie hebben voltooid.
Voor degenen die het niet zeker weten, gebruik een onroerendgoedprofessional om een CMA of een concurrerende (vergelijkende) marktanalyse op het huis te doen alsof alle werkzaamheden zijn voltooid. Natuurlijk kunt u ook een taxateur gebruiken, maar over het algemeen werkt u net zo goed met een onroerend goed persoon die hun bedrijf en het gebied kent. Als je een lijst maakt met een REALTOR, dan is dat de persoon om te vragen.
Overwegingen voor ARV in Fix & Flip Investing
De kortste vastgoedbeleggingsstrategie met winstmarge is het fix & flip-project. Natuurlijk is het kopen van recht op een grote korting vereist aan de voorkant. Ook is het aan de andere kant dat je weet dat je een koper hebt voor de prijs die je nodig hebt voor je wenswinst.
Dat is bij de ARV, After Repair Value, van het huis. Tussen die twee uiteinden zit de fixatiefase, en daar worden de winsten groot, maar de risico's zijn ook groter.
- Krijg de juiste materialen en koop kortingen. Werk niet alleen met de thuiswinkels in de grote doos, maar ook met liquidators en revalidatiewinkels.
- Ken uw aannemers en hun capaciteiten. U moet zoveel mogelijk toezicht houden om zeker te weten dat u kwaliteitswerk krijgt dat op tijd en binnen het budget wordt uitgevoerd.
- Budget op basis van uw koper. Als u gaat verkopen aan een investeerder in een woning, houdt u de materialen binnen het bereik "aanvaardbaar". Als u op de consumentenmarkt verkoopt, upgrade dan naar afwerkingen die kopers willen, terwijl u op de markt actief bent.
Het goede nieuws is dat dit geen rocket science is. Het vereist alleen aandacht voor detail en enkele onderhandelingsvaardigheden.
ARV voor Retail Fix & Flip is een kans
Nu kopers beginnen terug te filteren op markten sinds de crash, is er een aanhoudende lage voorraad van geschikte nieuwe en bestaande huizen. Nieuwe huizenbouwers hebben jarenlang geconcentreerd op een appartementencomplex, want daar was de vraag naar; dus minder nieuwe woningen beschikbaar.
Bestaande huiseigenaren hebben hun huizen vastgehouden terwijl de waarden zich herstelden. Velen zijn nog steeds onder water op hun hypotheek, dus ze zullen niet snel verkopen. Anderen zijn van onderuit, maar niet genoeg om hen te lokken om hun huizen nog te koop aan te geven; ze zullen blijven wachten met stijgende equity.
Babyboomers die vroeger grote verkopers waren om te verkleinen nadat hun kinderen waren vertrokken, hebben ook niet tegen historische koersen verkocht. In veel gevallen is dit omdat de economie en de werksituatie hun kinderen thuis hielden, zelfs na hun afstuderen. Anderen zien eenvoudig geen goede waarde in kleinere huizen met voorraden en prijzen omhoog, dus blijven ze zitten.
Wat de reden ook is, als u de juiste deal op een fixer kunt maken en een aantal nieuwe functies kunt toevoegen die kopers willen, kunt u verkopen aan een retailkoper met een hogere marge dan u ooit van een belegger zou krijgen.