Door vastgoedverslagen te verkopen, selecteert de vastgoedprofessional onlangs verkochte objecten die vergelijkbaar zijn met het onderwerp en in hetzelfde geografische gebied. Door deze eigenschappen te vergelijken en door verschillen in kenmerken aan te passen, wordt een schatting van de waarde gemaakt voor de eigenschap Onderwerp.
Een gedegen vastgoedprofessional zal echter een tweede verschillende CMA doen voor een verkoper of een koper.
Een tweede grondige CMA zou vergelijkingen met momenteel genoteerde vergelijkbare eigenschappen in het gebied omvatten. Hetzelfde proces zou worden gebruikt, maar dan met de momenteel vermelde eigenschappen. Dit zou een beoordeling van de huidige concurrentie mogelijk maken en zou kunnen leiden tot een toename of afname van de schatting op basis van de verkochte eigenschappen.
Ook bekend als: CMA, vergelijkende analyse
Kwaliteit van vergelijkbare selecties
Cruciaal voor de nauwkeurigheid van een CMA bij het bepalen van de marktwaarde is de selectie van de best vergelijkbare eigenschappen. Drie agenten die zelfs een ander vergelijkbaar op drie of vier gebruikt kiezen, kunnen met heel verschillende waarderingen komen. Dit gebeurt vaak als een verkoper op zoek is naar een listing agent. Ze krijgen een schatting van de waarde van verschillende agenten en zijn verbaasd over de verschillen. Helaas is degene die het hoogste aantal krijgt, degene die de aanbieding krijgt vaak vaak geen goed aantal.
Er zijn verschillende dingen om te overwegen bij het kiezen van comps:
- Wanneer het pand werd verkocht: verkopen die meer dan twee of drie maanden in het verleden hebben plaatsgevonden, zijn geen goede comps, vooral in snelbewegende markten. Hoe recenter de verkopen, hoe kleiner de kans dat de markt voldoende is verhuisd om de verkochte prijzen van de panden niet relevant te maken ten tijde van de CMA.
- Waar de woning zich bevindt: De allerbeste situatie is dat de woning zich in dezelfde onderverdeling bevindt. Dat is in veel gevallen niet mogelijk, dus de volgende overweging is het vinden van comps in dezelfde buurt of hetzelfde gebied. Wanneer je op die manier geen geschikte comps kunt krijgen, kunnen zeer vergelijkbare huizen in vergelijkbare onderverdelingen in andere delen van de stad de enige beschikbare bron zijn.
- Kenmerken van het huis: als het gaat om het aantal slaapkamers, baden, de vierkante meters van het huis, de grootte van het perceel en andere kenmerken van het huis, moeten de vergelijkbare huizen zo veel mogelijk op elkaar lijken. Het is zeldzaam, behalve in grote onderverdelingen van de cookie-cutter, dat je al deze dingen precies kunt vergelijken.
Kwaliteit van de aanpassingen
Dat laatste punt hierboven brengt ons bij een bespreking van hoe we onze berekening compenseren voor verschillen in de structuren. We passen aanpassingen aan, vergelijkbaar met die van taxateurs, om de verkochte prijzen van de vergelijkbare huizen aan te passen om beter bij ons onderwerp te passen.
Met andere woorden, als we een huis met 3 slaapkamers en 2 badkamers hebben met een garage voor twee auto's en een woonoppervlakte van 2100 vierkante voet, proberen we drie of vier comps met al deze functies hetzelfde te vinden. We zullen dit echter zelden doen, dus we moeten de verkochte prijzen aanpassen.
- Laten we zeggen dat een comp slechts twee slaapkamers heeft. We moeten aannemen dat het met drie is verkocht voor meer geld, dus we zullen wat geld toevoegen aan de werkelijk verkochte prijs om het aan te passen aan het hebben van drie slaapkamers. Hetzelfde geldt voor baden en garageplaatsen.
- Als het de andere kant op gaat, bijvoorbeeld drie badkamers, als ons onderwerp thuis er maar twee had, dan zouden we de waarde van een badkamer aftrekken van de verkochte prijs in onze aanpassing.
- We hoeven niets met de vierkante meters te doen totdat we onze berekening definitief hebben gemaakt.
Zodra we onze verkochte prijzen voor vergelijkbare woningen hebben aangepast, delen we elke verkochte prijs door hun vierkante voet om de verkochte prijs per vierkante voet te krijgen. We berekenen die voor onze drie of meer comps om een gemiddelde waarde per vierkante voet te krijgen. Vervolgens vermenigvuldigen we dat eenvoudig met de vierkante meters van ons onderwerp om onze geschatte actuele marktwaarde te krijgen.
Daar heb je het grote beeld van het doen van een CMA, maar je zult willen graven en meer leren en oefenen voordat je ze voor klanten gaat doen.