Als u nieuw bent in het onroerend goed bedrijf of nieuw in het gebied, vraag dan hulp. Een CMA is niet alleen vergelijkende wiskunde. Een grondige kennis van de dynamiek van vastgoedverkopen in het specifieke gebied is vereist om beoordelingen te maken op basis van de gepresenteerde gegevens. "Onroerend goed is lokaal" is een bekend citaat omdat het waar is, en u moet alles te weten komen over uw lokale markt.
Met andere woorden, u moet iets weten over uw markt en waarom huizen in een gebied anders verkopen en voor hogere of lagere prijzen dan vergelijkbare woningen in een ander gebied.
Alleen cijfers vergelijken zonder te weten over de buurten en eigenschappen kan een ramp zijn. De belangrijkste activiteit in een CMA is de keuze van vergelijkbare eigenschappen.
Zorgvuldig verzamelde vergelijkbare eigenschappen
Bij het selecteren van eigenschappen die u vergelijkbaar vindt met uw onderwerp, zijn belangrijke overwegingen:
- Statistisch gezien is de verkoop ver boven of ver onder het grootste deel van de groep verdacht. Er zijn waarschijnlijk geldige redenen voor de afwijking. Als je genoeg recente comps hebt, gooi de weg dan te hoog en veel te lage prijsverkopen.
- Zorg ervoor dat u niet-gebruikte vergelijkingen kunt rechtvaardigen. Als u besluit dat een vergelijkbare niet geschikt is, heeft u een goede reden. Als je later door je klant wordt gevraagd waarom je een bepaald huis niet hebt gebruikt, wil je in staat zijn om eerlijk te antwoorden en je acties te rechtvaardigen.
- Trek vergelijkbare eigenschappen uit het gebied van de betreffende woning of zo dicht mogelijk bij elkaar. Als het niet mogelijk is om voldoende composities in dezelfde buurt te vinden, kan het nodig zijn om sommigen uit een vergelijkbare buurt in een ander deel van de stad te gebruiken.
- Gebruik verkochte vergelijkbare items die niet te oud zijn. Blijf binnen een zo actueel mogelijk tijdsbestek. In snelle markten is dit eenvoudig, maar niet zozeer wanneer de verkoop traag verloopt. Als je meer dan twee of drie maanden terug moet gaan, moet je waarschijnlijk een aantal subjectieve aanpassingen doen voor de lange periode. Het is niet gemakkelijk, want er is geen regel om dit nauwkeurig te doen.
- Als de hoeveelheid het toelaat, gebruik dan alleen vergelijkbare constructietypes. Een voorbeeld kan zijn dat uw onderwerp een huis met één verhaal is en veel van de comps twee verdiepingen zijn. Met onze vergrijzende bevolking zullen veel senioren op zoek zijn naar een huis met één verhaal, dus er kan meer vraag naar zijn
Aanpassing van waarde voor eigenschapverschillen
Bij het vergelijken van vergelijkbare eigenschappen zijn er altijd verschillen. Zorg ervoor dat u de waardeschatting van uw onderwerpseigendommen aanpast vanwege de verschillen met de vergelijkbare eigenschappen:
- Waarde toevoegen of aftrekken voor het verschil in de partij- of areaalgrootte.
- Doe hetzelfde voor verschillen in kenmerken, zoals slaapkamers, baden, garage, enz.
- Kijk naar financieringsverschillen die de verkoopprijs hadden kunnen beïnvloeden. Financiering door de verkoper kan soms resulteren in een hogere prijs die betaald wordt voor een onroerend goed dat niet gerelateerd is aan zijn werkelijke waarde. Houd er rekening mee dat deze transacties "van zakelijke aard" moeten zijn. Er mogen geen speciale situaties zijn, familie verkopen, distress verkopen, etc.
Een actuele analyse van de concurrentiële markt
Een volledig en gedetailleerd rapport aan uw prospect / klant kan niet compleet zijn zonder een vergelijkbare marktanalyse van de vermelde eigenschappen en concurrerend met hun woning op dat moment. Uw aanbeveling voor de prijslijst kan naar boven of naar beneden worden aangepast, afhankelijk van het aantal huizen dat op dat moment in het gebied wordt vermeld en hun catalogusprijzen.
Wetende dat een aantal van de best verkochte comps afkomstig was uit periodes met een zeer lage voorraad, kan dit ertoe leiden dat je de lijstschatting naar beneden iets wijzigt als de huidige markt een aanzienlijk hogere voorraad heeft. In de andere richting, als er minder woningen beschikbaar zijn, kunt u wellicht uw vraagprijs opwaarts aanpassen.
Resultaten die worden weergegeven in een eenvoudig te begrijpen indeling
Dit is geen promotie voor 'mooi'. Er zijn software-oplossingen voor bijna elk MLS-systeem dat zeer gepolijst ogende rapporten produceert voor vergelijkende marktanalyses. De waarde zit in de gegevens en uw interpretatie ervan. Laat de glitter van de "presentatie" niet belangrijker worden dan de selectie en interpretatie van de gegevens.