Strategieën voor beleggen in onroerend goed zonder contant geld
Er zijn strategieën voor beleggen in onroerend goed zonder contanten.
U kunt voor zo weinig als de kosten van een paar honderd visitekaartjes beginnen. Dit is geen artikel over 'gemakkelijk geld'. Hoewel er manieren zijn om aan de slag te gaan met beleggen in onroerend goed met alleen uw wensen en wat beenwerk, is het niet gemakkelijk, maar het kan in korte tijd geld in uw zak worden.
Er zijn overal goeroes, op tv, in print en op het internet die al deze methoden leren. Je kunt veel leren van websites voor vastgoedbeleggingen, maar wees voorzichtig met het betalen voor een zeer dure cursus of mentoring. Anderen hebben op de harde manier geleerd dat, ongeacht hoeveel de instructeur weet en leert, het nog steeds aan jou is om uit te gaan en het te implementeren. Enkele van de technieken die u toelaten om geld te verdienen met onroerend goed zonder dat u contant geld nodig hebt om te beginnen zijn:
- Bird Dogging
- opdrachten
- Lease-opties
- Sandwich Leases
- Back-to-Back-sluitingen
Hier is een overzicht van deze technieken, hoe ze werken en hoe sommige vastgoedbeleggers ze gebruiken voor contante inkomsten in het begin van hun investeringsactiviteiten.
Bird Dogging
Voordat u de waarde van een vogelhond voor vastgoedbeleggers echt kunt waarderen, laten we eens kijken naar wie deze investeerders zijn. Het eerste dat in je opkomt is een 'flipper', het kopen van huizen, het repareren en snel verkopen voor winst.
Dan is er de langetermijnbelegger die huizen koopt als huurwoningen, waardoor de kasstroom en waardering in de loop van de tijd wordt gerealiseerd.
Beide vastgoedbeleggingsstrategieën kunnen zeer winstgevend zijn. Welke strategie een belegger kiest, gaat over zijn doelen, temperament en risicotolerantie.
Er zijn veel meer van deze beleggers dan de meeste mensen denken, vooral de investeerders op de lange termijn. Wie zijn zij? Slechts enkele zijn van het type met een hoog profiel dat u op tv ziet. De overgrote meerderheid zijn mensen die je elke dag ziet. Ze hebben misschien een ander succesvol bedrijf en hebben contant geld dat ze willen investeren in onroerend goed.
Het runnen van hun bedrijf vereist het grootste deel van hun tijd, en ze hebben de neiging om te vertrouwen op traditionele middelen zoals makelaars in onroerend goed om hen te helpen bij het lokaliseren van vastgoedbeleggingen. Ze zullen meestal meer betalen dan ze zouden moeten betalen voor deze deals, aangezien de makelaars in onroerend goed werken vanuit de MLS- voorraad (Multiple Listing Service). Er is niet veel flexibiliteit in prijzen, vooral niet met de commissies in de deal.
Veel van deze beleggers kopen meerdere panden. Wat zou hun reactie zijn als ze gecontacteerd zouden worden door iemand die zei dat ze hun koopjes voor thuis konden regelen voor 10% tot 40% minder geld dan wat ze op dit moment kopen? Het antwoord is simpel, omdat ze hierin zitten om geld te verdienen.
Hoe minder ze betalen voor een woning, hoe beter hun rendement op investering (ROI) uit de cashflow en des te eerder ze een ingebed eigen vermogen hebben.
Ze willen deze persoon om deals te sluiten. Deze persoon staat bekend als een vogelhond. Het is een beetje alsof je een groothandel bent.
Door werk, onderzoek en onderzoek vindt de vogelhond huiseigenaren die moeten verkopen en niet in staat zijn geweest of huiseigenaren met hypotheekmoeilijkheden of gedwongen verkopen voordat ze worden vermeld. Dat is vraatzucht, en het vereist geen geld om te beginnen, alleen wat visitekaartjes en veel moeite. Het kan onroerend goed echter voor de gemiddelde persoon met een te hoge schuldenlast en niet veel geld een bedrijf laten beleggen.
Ze zijn op zoek naar huizen die makelaars niet op de lijst zetten. Sommige vogeltjes hebben zelfs makelaars in onroerend goed die hen leiden wanneer een noodlijdende huiseigenaar niet heeft kunnen verkopen. De vogelhond levert winstgevende investeringen aan de belegger en de kosten kunnen tussen $ 2000 en $ 10.000 per deal lopen wanneer deze wordt gesloten.
opdrachten
Een andere manier om geld te verdienen met beleggen in onroerend goed zonder uw eigen geld te gebruiken, is om opdrachten te gebruiken. Het is geen ingewikkeld proces, maar het vereist wel dat je je koper in een rij plaatst voordat je een koopcontract sluit. Je gaat je deal met de verkoper maken en een koopcontract opstellen. Het contract geeft aan dat de koper "Uw naam en / of toewijzing" is.
Hiermee kunt u het contract toewijzen aan iemand anders, uw koper, zonder verdere toestemming van de verkoper. Ze moeten een koper in contanten zijn, maar dat is normaal gesproken het geval wanneer je dit soort deals doet. De verkoper krijgt zojuist bericht dat uw koper nu de koper is en dat de transactie normaal verloopt volgens de voorwaarden van het koopcontract.
Een andere overweging bij het toewijzen van deals is de serieuze geldstorting die u de verkoper geeft. Dit geld wordt gestort bij het titelbedrijf dat de closing afhandelt, en u krijgt dat geld niet terugbetaald. Het wordt overgedragen aan uw koper. U wilt dus dit bedrag zo laag mogelijk houden, omdat er nog steeds een risico bestaat dat de deal niet wordt gesloten.
Als u regelmatig met investeerders kopers werkt, kunt u mogelijk uw vergoeding krijgen als u de opdracht aan hen overdraagt en niet hoeft te wachten tot sluiting. U kunt echter worden betaald wanneer de deal wordt gesloten. Natuurlijk, als je goed bent afgestemd op bepaalde kopers, en de deal aan hen kunt beschrijven en een verbale betrokkenheid kunt krijgen, kun je misschien ook het grootste geld vooraan krijgen voordat je het huis op slot doet.
Lease-opties
De basiscomponenten van een leaseoptiestrategie zijn een leaseovereenkomst met maandelijkse leasebetalingen en een optie om het onroerend goed aan het einde van de leaseperiode te kopen. Laten we een voorbeeld doornemen om te laten zien hoe het werkt. U bent een belegger die een woning als een woning wil bezitten, maar u zit niet op voldoende contanten voor een aanbetaling. Je hebt misschien zelfs een credit score die lenen te duur zou maken.
Door marketing met bandietenborden, kranten- en Craigslist-advertenties of gewoon een mond-tot-mondreclame, vindt u een zeer gemotiveerde huiseigenaar die zijn huis niet heeft kunnen verkopen. Laten we een hypothetisch voorbeeld bekijken. Laten we zeggen dat de huiseigenaren het huis hebben genoteerd, maar niet hebben kunnen verkopen.
Het huis is $ 100.000 waard in de huidige markt, hun hypotheekevenwicht is $ 70.000 en hun betalingen zijn $ 525 / maand met belastingen en verzekeringen. Eén echtgenoot is ontslagen en de ander heeft een betere baan gevonden, zodat ze snel moeten verhuizen. Dit is wat onze belegger doet:
- Aanbiedingen om hun woning voor 3 jaar te leasen met leasebetalingen gelijk aan hun huisbetalingen.
- Betaalt hen $ 1.500 als een niet-restitueerbare leaseoptiebetaling om het recht, maar niet de verplichting te hebben om de woning aan het einde van de huurovereenkomst voor $ 80.000 te kopen.
- Met een mondelinge overeenkomst gebruikt de belegger marketing- of andere methoden om een huurder voor het huis te vinden die bereid is $ 750 / maand te betalen om het te leasen. Ze tekenen minimaal een huurcontract van één jaar.
- Tijdens de leaseperiode van 3 jaar blijven de belastingen en verzekeringen ongewijzigd, met de borg voor de betaling die voor deze items zorgt.
- Uitbetalen: $ 525 x 3 voor huurbetalingen eerste en laatste maand en een borg = $ 1.575 + $ 1.500 voor de betaling van de leaseoptie = $ 3.075.
- Contant geld: $ 750 x 3 voor de eerste, laatste en borg = $ 2.250.
Dit is het slechtste geval contant geld situatie, met de investeerder uit eigen zak $ 825. Ze hadden echter beter met de verkoper kunnen onderhandelen en de borg hebben kunnen uitstellen, of helemaal hebben afgeschaft, door het bedrag dat ze uit eigen zak zouden laten vallen te verlagen tot ongeveer $ 300.
Dit is niet slecht om dit huis te beheersen en aan het eind een winstgevende aankoop te vergrendelen. Het is al meer waard dan de prijs die betaald moet worden en zal waarschijnlijk tijdens de 3-jarige huurovereenkomst op prijs worden gesteld. De positieve cashflow van $ 250 / maand zal $ 9.000 bedragen over de periode van drie jaar. Dus zelfs als de belegger zijn optie om het huis te kopen niet uitoefent, hebben ze een mooie winst gemaakt gezien het kleine bedrag dat ze hebben geïnvesteerd.
Sandwich Leases
De sandwich-leaseovereenkomst is precies zoals de naam aangeeft: twee lease-opties waarbij de belegger centraal staat. In deze situatie wil de belegger de mogelijkheid hebben om het onroerend goed tegen een korting aan het einde van de huurperiode te kopen en willen ze een huurder vinden die het huis wil kopen, maar niet vanwege kredietproblemen of een gebrek van contant geld voor een aanbetaling. De meeste mensen in deze situatie die willen bezitten, zijn blij om het juiste huis te vinden dat ze kunnen kopen met een lease-optie, hebben tijd om hun krediet te verbeteren en de aanbetaling bij elkaar te krijgen.
We gaan het vorige voorbeeld gebruiken, maar in plaats van een gewone huurder, vindt de belegger iemand die een huis wil leasen of een huis wil huren. Alle nummers zijn hetzelfde, behalve dat de koper het huis wil bezitten aan het einde van een overeenkomende leaseperiode van 3 jaar.
De huurder koper betaalt nu niet alleen de eerste, laatste en borg vooruit, maar ook een lease-optie niet-terugbetaalbare betaling voor het recht om het huis te kopen aan het einde van de huurovereenkomst. Ook is de huurder koper het ermee eens dat als ze het huis kopen, de prijs $ 110.000 zal zijn. Nu ziet de cashflow voor de belegger er als volgt uit:
- Zelfde $ 3.075 naar de verkoper voor de eerste lease-optie.
- $ 750 x 3 = $ 2.250 + $ 1.500 huuroptiebetaling door huurder koper komt op = $ 3.750.
- Een belegger had ook om een hogere leaseopdracht kunnen vragen, maar was blij met een positieve cashflow van $ 675 toen beide deals werden getekend.
- De verkoper maakt $ 675 vooraf, $ 250 / maand gedurende 34 resterende maanden (eerste / laatste keer betaald) en $ 30.000 bruto winst door de woning te verkopen voor $ 110.000 maar slechts $ 80.000 te betalen.
- De bruto winst van beleggers is $ 39.175 met nul dollar van hun geïnvesteerde geld.
Een ander voordeel van deze strategie is dat de koper-koper hoopt het huis te bezitten en er beter voor zorgt. Sommige beleggers onderhandelen zelfs huurcontracten die van de huurder eisen dat hij de eerste $ 100 of meer betaalt voor eventuele reparaties. Omdat de verzekering en belastingen worden betaald in de oorspronkelijke hypotheekbetaling, zijn de kosten minimaal.
Als de belegger alle grondslagen wil dekken, kunnen ze de hypotheekbetalingen direct betalen, zodat de verkoper niet in staat wordt gesteld om toch in gebreke te blijven. Lease-opties en sandwich-leases zijn strategieën die vaak door vastgoedbeleggers worden gebruikt om onroerend goed aan hun portefeuille toe te voegen en om een maandelijkse cashflow op te bouwen.
Back-to-Back-sluitingen
De huizen- en hypotheekboodschappen die zich in 2007 begonnen te ontvouwen, brachten veel veranderingen teweeg in de kredietverstrekkende en onroerendgoedtransacties. Titelbedrijven die vroeger dubbele sluitingen deden en een deal met de opbrengst van een ander betaalden, zijn vrijwel nergens te vinden. Er is echter een manier om wholesale en flip-eigenschappen met back-to-back sluitingen zonder gebruik van uw eigen geld.
Natuurlijk, de eerste vereiste is dat je een voordelige groothandel flip deal hebt opgezet. U moet de eerste woning hebben gekocht tegen de juiste prijs, en een klaar investeerder om het bij u te kopen tegen een mooie winst. De winst moet voldoende zijn om een vergoeding te dekken die nodig is om het geld van andere mensen te gebruiken om de eerste deal gesloten te krijgen, zodat u de tweede verkoop aan uw belegger kunt sluiten.
Transactiegelden zijn het proces van het verkrijgen van een lening op zeer korte termijn om één deal te financieren met een follow-up closing om de woning dezelfde dag of binnen 24 uur meestal te verkopen. Een geldschieter die transacties uitvoert, plaatst de fondsen bij het titelbedrijf dat nodig is om de eerste deal te sluiten.
Zodra die deal is gesloten, ga je verder met de tweede deal, meestal direct erachter gepland. De slotverklaring voor die deal weerspiegelt een betaling aan de transactionele geldschieter voor het bedrag dat zij leenden bij de eerste deal plus hun vergoeding. Dit is meestal een minimum van $ 2.500 en kan ook worden gebaseerd op een percentage van het geleende bedrag. Je krijgt het saldo en je winst.