Wanneer deze in een lijst met meerdere aanbiedingen wordt vermeld, zorgt de afwezigheid van elektriciteit en telefoon ervoor dat het eigendom als niet-verbeterd wordt vermeld, ook al is er een weg- of straatverbinding.
Niet-verbeterd is Open voor interpretatie
Hoewel de definitie duidelijk lijkt, zijn er verschillende dingen die potentiële kopers waarderen bij het zoeken naar onbewerkte grond. Onverbeterd betekent bijna altijd dat er geen elektrische meter, telefooncel of aardgasmeter op het terrein aanwezig is. Dat is echter een strakke definitie.
Hoe ver weg zijn die dingen? In veel plattelandsgebieden zijn er veel niet-verbeterde landpercelen vermeld. Een heel afgelegen pakket was absoluut niet verbeterd door welke definitie dan ook. Er was zelfs geen openbare weg naar het terrein. In plaats daarvan werd een vergunning verkregen voor het gebruik van een weg en poort van de US Forest Service. Er was geen elektriciteit, gas of telefoon op een redelijke afstand van de eigendomsgrenzen.
Hoe het onroerend goed werd vermeld was belangrijk, omdat het als niet-verbeterd noteren het zeker uit alle zoekopdrachten hakte bij mensen die alleen pakketten met nutsbedrijven in de eigendomslijn wilden hebben. Ze waren echter vaak binnen een paar honderd meter beschikbaar en er waren erfdienstbaarheden om ze naar de eigendomslijn te brengen.
Er is vaak een veld in de MLS voor afstand tot hulpprogramma's, wat helpt. Het is het beste om bij het doen van MLS-zoekopdrachten alle grond op te nemen om geen eigendom met potentieel te missen, alleen omdat het als niet-verbeterd wordt vermeld.
Fouten door agenten op te sommen houden meestal in dat ze niet alle informatie over het land krijgen.
Ook zijn er soms enquêtefouten. In één geval was de verkeerde enquête bij de aanbieding gevoegd voor een pakket van 5 acre. Het was de eerdere enquête van een veel groter perceel waaruit de te koop staande perceel was onderverdeeld. De koper kreeg de juiste vragenlijst tijdens het transactieproces, maar het was beschamend voor de agent.
Een ander kenmerk van sommige markten is dat vele afgelegen landvermeldingen jarenlang op de markt kunnen blijven. Days on Market kan vaak tussen de 1.000 en 2.000 zijn. Het kan een karwei- en een vierwielaandrijving zijn, maar de listingagent moest echt eens naar buiten en de accommodatie minimaal één keer per jaar controleren om te zien of:
- er woonden krakers in een oude bus.
- alle borden die je plaatste waren er nog steeds en niet vol gaten.
- er was geen illegale volledig uitgevoerde dumping.
De eigenaren zijn bijna altijd uit de staat, en zodra ze besluiten om het pand te vermelden, bezoeken ze het bijna nooit opnieuw.
Overwegingen bij het kopen en verkopen van niet-verbeterde terreinen
Ik kan niet elke markt aanspreken, maar in de mijne waren er extra zorgen van de koper bij het winkelen voor onverbeterd land.
- Krakers en nadelig bezit : in de meeste staten kan iemand land bezetten tegen de belangen van de eigenaar en zonder hun medeweten en, na een bepaalde periode, het land legaal in bezit nemen. Elke koper wil een grondige inspectie van het hele pand uitvoeren om er zeker van te zijn dat er geen krakers zijn.
- Kan het worden verzekerd voor titel: in mijn markt waren er grote gebieden met dubieuze titelgeschiedenis die geen titelverzekering konden krijgen. Voordat u zelfs een contract uitvoert, is het een goed idee om bij een juridisch bedrijf een titelbedrijf te raadplegen.
- Hoe krijg je hulpprogramma's naar de eigendomslijn: als je ooit het land wilt gebruiken voor meer dan weekend RV of tent kamperen, wil je op een gegeven moment nutsbedrijven binnenhalen. Zijn er erfdienstbaarheden of kun je ze krijgen voor de toekomst?
- Niet-verbeterd betekent niet noodzakelijkerwijs geen beperkingen: er kunnen beperkingen op de eigendom op een eigendom worden gesteld en deze worden met het land overgedragen, bijna onmogelijk om te verwijderen. Dit betekent niet dat ze altijd worden nageleefd, maar ze kunnen een probleem vormen.
Niet-verbeterd land kan een goede investering zijn, maar maak je huiswerk voordat je een aankoop doet. Tegenwoordig kan onderzoek naar mogelijke eerdere gebruiks- en milieurisico's aangewezen zijn.
Sommige boerderijen hadden oude dieseltanks voor trekkers, en sommige kunnen als een gevaar worden beschouwd.