Als u overweegt te investeren in vastgoedverhuur , is er veel onderzoek te doen. Je moet er ook zeker van zijn dat je geschikt bent om een huisbaas te zijn en dat je de tijd hebt om eigendommen te beheren. Maar wat we hier nu allemaal willen doen, is om na te gaan hoe een woning cashflow genereert uit verhuuractiviteiten .
Voor ons voorbeeld zullen we een fourplex gebruiken, waarbij alle vier de eenheden bestemd zijn voor een fulltime verhuur. Dit is een eenvoudige berekening van de cashflow om het potentieel van onroerend goed als een investering te illustreren. Cruciaal hiervoor is, net als bij de meeste investeringen, een intelligente en goed onderzochte aankoop aan de voorkant. We nemen voor ons voorbeeld aan dat deze koper zijn onderzoek deed en een goede aankoop deed op onze fourplex. Hier zijn de koop- en huurgegevens:
- Aankoopprijs van de fourplex is $ 325.000.
- Koper plaatst 20 procent omlaag, of $ 65.000, met financiering van $ 260.000.
- 30-jarige lening is 6,5 procent, met een Principle / Interest-betaling van $ 1,643 per maand.
- Belastingen en verzekeringen bij aankoop zijn $ 3600 / jaar, voor een totale betaling van $ 1943 per maand.
De koper deed zijn onderzoek en ziet een gestage huurvraag naar deze eenheden, die allemaal het grootste deel van de tijd bezet blijven. Om echter voorzichtig te zijn in hun berekeningen, zal een leegstands- en niet-betalingsrisico van 6 procent worden berekend om te anticiperen op de reële kasstroom .
De units zijn allemaal identiek en huren voor $ 900 per maand elk. Laten we eens kijken hoe onze berekening uitvalt:
- De brutohuuropbrengst is $ 900 X 4 X 12 maanden, of $ 43.200 per jaar.
- Betalingen zijn $ 1.943 X 12 = $ 23.316 per jaar.
- De reparatiekost van de vorige eigenaar bedroeg gemiddeld $ 1.700 per jaar.
- Leegstand en kredietverlies worden geschat op 6 procent van de huurprijzen of $ 2.592 per jaar.
- Eigenaar spendeert elk jaar ongeveer $ 400 aan diverse en advertentiekosten en beheert het eigendom zelfstandig.
Dat zijn de basis operationele items die in onze cashflowberekening worden opgenomen . Laten we onze berekening nemen naar de winst:
- Huurinkomsten - Leegstandsverlies - Betalingen - Kosten = cashflow
- $ 43.200 - $ 2.592 - $ 23.316 - $ 2.100 = $ 15.192 / 12 = $ 1.266 per maand met een positieve cashflow.
Als u uw rendement analyseert als ' contant op geïnvesteerd geld ', verdeelt u uw werkelijke contante investering van $ 65.000 in het jaarlijkse rendement van contant geld of $ 15.192. Dit is een rendement van 23 procent op uw geïnvesteerde geldmiddelen! Er zijn weinig investeringen die dit soort rendement opleveren.
Cashflow is een functie van een groot aantal inputs, en een of meerdere daarvan kunnen de cashflow veranderen en beschadigen of verbeteren. Sommige zijn beïnvloed door de markt en de economie. Als een grote lokale werkgever sluit of verhuist, kan de vraag naar huurwoningen 's nachts dalen. Dit is iets dat je niet kunt controleren, maar hopelijk vermijd door je due diligence te doen over de gezondheid en plannen van lokale werkgevers. Als ze gezond en winstgevend zijn met een erfpacht die onlangs is verlengd, bent u waarschijnlijk in goede vorm.
Andere factoren die buiten uw controle zijn, zijn onroerende-zaakbelastingen en een eigendomsverzekering.
Belastingen en premies kunnen stijgen, waardoor de bedrijfskosten stijgen en het bedrijfsresultaat en de kasstroom dalen. Deze negatieve factoren kunnen worden gecompenseerd met andere factoren waarover u enige controle hebt. U kunt manieren vinden om de marketing-, beheer- en onderhoudskosten te verlagen. Natuurlijk, als de huurmarkt sterk is, kunt u de huren verhogen. Het is een delicaat evenwicht, omdat hierdoor vacatures kunnen toenemen. Het verlies aan inkomsten uit meer leegstaande eenheden kan gemakkelijk alle baten van verhoogde huren wegnemen.
Bekijk de rest van deze serie beleggingsobjecten voor verhuurde gebouwen om te zien op welke andere manieren dit voorbeeldeigendom belasting en andere incentives en retouren biedt.