Moeilijkheidsgraad: gemakkelijk
Benodigde tijd: 5 minuten
Hier is hoe:
- Bepaal het bruto operationeel inkomen (GOI) van het onroerend goed:
Bruto potentieel inkomen - Leegstand en kredietverlies = Bruto operationeel inkomen
- Bepaal de bedrijfskosten van het onroerend goed. Dit omvat uitgaven voor beheer, juridische en boekhoudkundige, verzekering, conciërge, onderhoud, leveringen, belastingen, nutsbedrijven, enz.
- Trek de bedrijfskosten af van het bruto bedrijfsresultaat om te komen tot het netto bedrijfsresultaat. Gebruik makend van het voorbeeld van een woning met een bruto-omzet van $ 52.000 en operationele kosten van $ 37.000, zou ons netto bedrijfsresultaat zijn:
$ 52.000 - $ 37.000 = $ 15.000 netto operationeel inkomen
Commerciële kredietverstrekkers gebruiken verschillende kwalificatiecriteria om te bepalen of een hypotheek gerechtvaardigd is en hoeveel ze zullen lenen tegen een woning. De beleggerseigenaren worden meestal niet individueel beoordeeld op hun kredietgeschiedenis, omdat het voor de geldverstrekker niet zo belangrijk is als het inkomstenopwekkingspotentieel van het onroerend goed kan worden verhypothekeerd.
Het is een feit dat een thuiskoper in het huis dat ze kopen gaat wonen, dus de geldschieter evalueert hun vermogen om de hypotheek te betalen en hun geschiedenis van het betalen van schuldverplichtingen.
Het is een heel andere situatie dan een commercieel pand, laten we zeggen een kantorencomplex. De kopers kopen deze woning voor één doel; om een positieve kasstroom uit huurinkomsten te genereren.
Inkomen
De motivatie voor de aankoop is inkomen, dus de geldschieter wil het onroerend goed evalueren op basis van het inkomen dat het zal genereren.
Zeker, eigendomsvoorwaarde en andere factoren gaan de hypotheekkwalificatie in, maar inkomen is de grote factor. Als het onroerend goed de schuld kan betalen (de hypotheekbetalingen betalen) en nog steeds een acceptabele cashflow voor het maandelijkse inkomen heeft, zal waarschijnlijk een hypotheek worden gestart.
uitgaven
Kosten zijn natuurlijk de helft van de belangrijkste overwegingen in de NOI-berekening. Het is van cruciaal belang om alle bedrijfskosten van het onroerend goed vast te leggen. Deze kunnen en omvatten vaak:
- Marketing en reclame - Afhankelijk van het type woning kan deze onkostcategorie erg variëren. Voor een appartementseigendom zou het grootste deel van deze kosten bestaan uit advertenties voor het genereren van huurdersaanvragen. Voor een winkel- of kantoorruimte geldt hetzelfde, maar er kunnen ook marketingkosten zijn om de woning aan de consument of klanten te presenteren voor de huurders.
- Management - Professioneel management is de norm voor grotere commerciële eigendommen. Deze kosten zijn aanzienlijk, maar het kan veel worden gecompenseerd door de besparingen die professioneel management kan genereren bij de bediening en het onderhoud van het pand.
- Hulpprogramma 's - Niet doorgegeven aan huurders zou in deze categorie vallen.
- Reparaties en onderhoud - Alles van landschapsarchitectuur tot het repareren van kapotte airconditioners of het schilderen van eenheden zit in deze emmer.
- Verzekering - Dit is ook een grote kostenpost.
Dat zijn de hoofdcategorieën en er zijn andere kosten die afhankelijk zijn van het gebruik van het onroerend goed en de huurders.
Als de door de geldschieter gewenste verhoudingen op basis van inkomen niet op goedkeuring wijzen, kunnen de kredietnemers meer geld bedenken voor een aanbetaling om de verhoudingen in overeenstemming te brengen. Netto operationeel inkomen is erg belangrijk bij commerciële leningen.
Tips:
- Wees heel voorzichtig om alle bedrijfskosten in de berekening te krijgen. Ontbrekende uitgaven zullen het netto-bedrijfsresultaat verhogen en er voor zorgen dat uw klant teveel betaalt voor het onroerend goed op basis van waardering met behulp van cap rate.
- Voor de meest gebruikte berekende investeerdersberekeningen en een spreadsheet om ze te berekenen, neem deze lijn, voor de top 10 berekeningen .
Wat je nodig hebt:
- Rekenmachine
- Uitgebreide specificatie van bedrijfskosten.
Geen van deze berekeningen is raketwetenschap. Je zult snel op de hoogte zijn en in staat zijn om ze te doen of ze op een intelligente manier te bespreken met commerciële investeerders.