Kapitalisatiepercentages zijn een populair instrument dat door vastgoedbeleggers wordt gebruikt bij de waardering van onroerend goed. Ze worden ook gebruikt om te helpen bij het bepalen van de juiste notering en verkoopprijzen voor commercieel onroerend goed. Bij het werken met cliënten van onroerendgoedbeleggers, moeten agenten en tussenpersonen in staat zijn om hen te helpen bij het bepalen van de rechtvaardiging van de vraagprijs van inkomensvormende eigendommen.
Commercieel en huurvastgoed voor het genereren van inkomsten is afhankelijk van de cap rates om te helpen bij de evaluatie van eigenschappen.
Als u de vraagprijs en de kapitalisatiegraad van vergelijkbare objecten kent, kunt u uw klant helpen om het nettoresultaat te bepalen dat nodig is om de betaalde prijs te rechtvaardigen. Niet elke belegger is op de hoogte van cap-tarieven en u kunt uw waarde en deskundigheid aantonen als u hen kunt helpen cap-tarieven te gebruiken voor prijsbepaling of waardering van onroerend goed.
Moeilijkheidsgraad: gemakkelijk
Benodigde tijd: 5 minuten
Hier is hoe:
- Krijg de kapitalisatie voor vergelijkbare recent verkochte woningen in het gebied.
- Vermenigvuldig de kapitalisatie met de waarde van het onroerend goed om het netto bedrijfsresultaat te bepalen dat nodig is om de prijs te rechtvaardigen.
Voorbeeld: een cap rate voor vergelijkbare appartementencomplexen is 12%, of .12, en de vraagprijs voor het complex met koopsom is $ 300.000.
$ 300.000 X .12 = $ 36.000 aan netto inkomen dat nodig zou zijn om deze vraagprijs te rechtvaardigen.
Wat je nodig hebt:
- Rekenmachine
Meer over dit onderwerp
Dat zijn de basis.
Om te helpen begrijpen waarom cap rates worden gebruikt door commerciële vastgoedbeleggers, laten we eens naar het grote investeringsplaatje kijken voor multi-family properties .
Schaalgrootte: Meergezinswoningen, met name appartementen, bieden vanwege de schaalvoordelen een aantal kostenbesparende voordelen. Met meerdere units op één locatie en vaak onder één dak, zijn er kostenbesparingen in alles, van gemeentelijke diensten tot reparaties.
Het is ook veel minder duur per eenheid om appartementen te bouwen.
Verlaagd effect van leegstandsverliezen: als u een eengezinswoning bezit en het is twee maanden leeg, verliest u 100% van uw huurinkomsten. Als het een duplex is, is het 50% en een vier-plex 25%. Maar als u een appartementencomplex van 100 eenheden bezit, verliest die ene eenheid die voor twee maanden leegstaat u slechts 1% per maand aan huurinkomsten!
Lenders gebruiken Cap Rates: wanneer u een hypotheek krijgt op uw persoonlijke woning, draait het allemaal om uw kredietgeschiedenis en inkomen. Als het gaat om commerciële leningen, gaat het veel meer om het netto-inkomen en de hypotheekbetalingen. Er zijn meestal meerdere eigenaren van beleggers, en hun kredietscores worden in de meeste gevallen zelfs niet overwogen. De financiële prestaties van het onroerend goed zijn de belangrijkste criteria voor kredietverstrekkers. Als de woning in goede staat is en de nummers werken, dan gebeurt de lening in de meeste gevallen.
Dus hoe kunnen kapperwaarden worden bekeken?
Het punt is dat de cap rate van een woning veel factoren met zich meebrengt. Met name de kosten van beheer en exploitatie, evenals de geldende huurprijzen, zullen het nettoresultaat bepalen. Dus, als de huren onder de marktwaarde liggen of de kosten hoger zijn dan nodig, kan de cap rate de waarde van het onroerend goed niet accuraat weergeven.
Dit is hoe koopjes worden ontdekt door kopers. Laten we zeggen dat een eigenaar van een appartementenproject een hekel heeft gekregen aan het zoeken naar nieuwe huurders en het interviewen van nieuwe huurders. Deze eigenaar heeft de huur graag verlaagd om goedbetaalde huurders in de units te houden. De huren kunnen dus aanzienlijk lager zijn dan wat andere huurders nu bereid zijn te betalen. Het kopen van het pand en het verhuren van huurcontracten verloopt, het verhogen van de huurprijzen en het vervangen van huurders zou het netto-inkomen en de cap rate ook aanzienlijk veranderen.
Aan de andere kant, als de huidige eigenaren niet op hun kosten letten, kunnen de kosten hoger zijn dan nodig. Laten we zeggen dat ze meer betalen dan nodig is voor management-, personeels- en reparatiekosten. Alleen al het in lijn brengen van die uitgaven kan een groot verschil maken.
De les hier is dat cap rate een maat voor prestaties is, geen garantie voor waarde.
Controleer de huur en uitgaven voor een kans.