Dit kleine aantal kan je vertellen of je waarschijnlijk geld gaat verdienen.
De uitdaging om dergelijke eigendommen te waarderen is niet zo moeilijk als het zou klinken. Het berekenen van de kapitalisatiegraad voor onroerend goed is zelfs eenvoudig en kost u niet meer dan vijf minuten of zo.
Het begint met een goed begrip van wat de cap rate precies is.
Wat is het hoofdlettergebruik?
De cap rate is het rendement dat u kunt verwachten van uw belegging op basis van hoeveel inkomsten u denkt dat de woning voor u zal genereren. Het is natuurlijk een zeer belangrijke factor. Je gaat niet investeren met de bedoeling om geld te verliezen.
Dit is een geweldige manier om vergelijkingen te maken met vergelijkbare objecten, omdat alle uitgaven in aanmerking worden genomen. Wanneer twee eigenschappen vrijwel hetzelfde lijken, maar één meer kost, kan dit zijn omdat het meer inkomsten genereert of omdat het lagere uitgaven heeft.
Hoe Cap Rate Bereken
U kunt de activeringsratio berekenen aan de hand van de netto operationele inkomsten en de recente verkoopprijzen van vergelijkbare objecten. Het kapitalisatietarief wordt bepaald en vervolgens toegepast op het object dat u overweegt te kopen om de huidige marktwaarde op basis van het inkomen te bepalen.
Krijg eerst de recente verkoopprijs van een vergelijkbaar inkomenseigendom.
Laten we het voorbeeld gebruiken van een appartementenproject met zes eenheden dat verkocht voor $ 300.000.
Bepaal nu het nettobedrijfsresultaat voor dat appartementproject, of de nettohuur gerealiseerd door de eigenaars. Trek alle bedrijfskosten af, behalve de hypotheek. Met deze berekening wordt de eigenschap gewaardeerd alsof u daarvoor contant geld had betaald.
Zeg de huurinkomsten nadat al die uitgaven die je hebt ingehouden $ 24.000 is. Verdeel nu dat netto bedrijfsresultaat met de verkoopprijs om te komen tot de cap rate: $ 24.000 aan kosten gedeeld door de $ 300.000 verkoopprijs geeft u een activeringspercentage van 0,08 of 8 procent.
Hoe de Cap Rate te gebruiken
Een belegger kan de cap rate op twee manieren gebruiken. Hij wil misschien een woning taxeren die hij van plan is te verkopen op basis van marktkapitalisaties voor andere recent verkochte vergelijkbare objecten, of hij zou willen bepalen of de vraagprijs van een woning redelijk is als hij overweegt om deze te kopen.
Wanneer je verkoopt
Laten we zeggen dat je een kleinschalig project hebt en het wilt verkopen. U verzamelt informatie over recent verkochte woningen in het gebied die vergelijkbaar zijn met de uwe. Ze kunnen meer of minder eenheden hebben, maar u probeert eigenschappen te vinden die zo veel mogelijk lijken op degene die u wilt verkopen.
U vindt drie eigenschappen die in de voorgaande drie of vier maanden zijn verkocht. Het lastige is dat ze hun netto operationele inkomsten kunnen vinden. Soms wordt deze informatie in de aanbieding gepubliceerd als een verkoopargument, maar vaak niet, vooral wanneer het netto bedrijfsresultaat niet gunstig is. U kunt dit soort informatie echter van een commercieel makelaar krijgen, vooral als u het onroerend goed te koop aanbiedt bij haar.
U komt dus uit op drie eigendomscappercentages van gemiddeld 9,2 procent. Het netto bedrijfsresultaat van uw onroerend goed is $ 31.000. Het enige wat u hoeft te doen is het netto bedrijfsresultaat te delen door de cap rate: $ 31.000 gedeeld door .092 komt uit op $ 226.957. Daar is de waarde van uw eigendom.
U kunt de prijs die u voor de woning wilt vragen, op deze figuur baseren en op de markt brengen.
Wanneer u overweegt om te kopen
U werkt met de vermelde eigenschappen wanneer u eigenschappen voor een aankoopbeslissing wilt vergelijken. Dit maakt het nog eenvoudiger om hun netto operationele inkomsten te krijgen en om de cap rate voor elk te berekenen. U kunt ze dan vergelijken om te zien welke de beste aankoop zou zijn.
Maar kijk hoe dan ook naar hun onkosten en huur, want misschien kom je wel naar de top als je kansen ziet om kosten te verlagen of huur te verhogen.
Misschien vindt u dat de kosten abnormaal hoog zijn voor het type en de grootte van een woning, of ontdekt u dat de gehuurde huren onder de markttarieven liggen voor vergelijkbare woningen. Een van deze situaties zou de cap rate verhogen, waardoor het een beter potentieel eigendom wordt als ze gecorrigeerd zijn.
Stel dat u een specifiek project voor een klein appartement in de gaten houdt dat wordt vermeld voor $ 495.000. Is het dat waard in de huidige markt of is het te duur? Nogmaals, verkrijg enkele vergelijkbare eigenschappen en een gemiddelde verkochte cap rate. We gebruiken onze 9.2 procent-tarief opnieuw als een voorbeeld.
Als het netto bedrijfsresultaat van deze woning $ 39.500 is, is het dan de vraagprijs waard? Nee, omdat het verdelen van dat inkomen door de cap rate u een waarde geeft van $ 429.348. Een vraagprijs van $ 495.000 is een beetje over de streep.
Welk nettobedrijfsinkomen zou u nodig hebben om die catalogusprijs voor een waarde te krijgen? Schakel de formule om en vermenigvuldig de vraagprijs met de cap rate. Vermenigvuldig $ 495.000 met 9,2 procent en u komt met een vereist netto bedrijfsresultaat van $ 45,540.
Maar onthoud, er kunnen goede redenen zijn waarom een woning een betere cap rate zou rechtvaardigen. Het kan de locatie of de kenmerken en kwaliteit van de gebouwen en de omgeving zijn. Alles moet worden beoordeeld voordat u een beslissing neemt, maar de cap rate helpt.