Zoals bij alle overdrachtsprotaties van onroerend goed, moeten we weten of we 'door' of 'naar' de sluitingsdatum doorlopen, en of we een 360-dagen 'bankiersjaar' gebruiken of een 365-jarig kalenderjaar.
De stappen zijn:
- Bepaal het aantal dagen vanaf de afsluitdatum tot de vervaldag van het beleid.
- Bereken de kosten per dag van de verzekering.
- Vermenigvuldig het aantal dagen maal het bedrag per dag.
Laten we een voorbeeldverzoek doen. Een vastgoedbelegger gaat uit van de verzekeringspolis op een huurwoning. De jaarlijkse premie voor het beleid is $ 1350. De polis werd volledig betaald op 12 februari en de closing vindt plaats op 15 oktober van hetzelfde jaar. We gebruiken een kalender 365 dagen jaar en proreren "door" sluiten. Dit betekent dat de verkoper betaalt voor de dag van sluiting.
- # van dagen van 16 oktober tot 11 februari volgend jaar is: 16 oktober + 30 november + 31 december + 31 januari + 11 februari = 119 dagen
- $ 1350 gedeeld door 365 dagen = dagelijkse kosten van $ 3,70
- $ 3,70 kosten / dag X 119 dagen = pro rata bedrag $ 440,30.
Dit bedrag zou worden gecrediteerd aan de verkoper en DEBITED aan de koper.
Pro-rantsoenering en de Slotverklaring
Waarom zijn er items in de afsluitingsverklaring van een vastgoedtransactie die moeten worden gewaardeerd?
- Geld in escrow - soms is het nodig om te beslissen of een deel van het geld dat in bewaring wordt gehouden voor kosten moet worden teruggegeven aan de verkoper of in escrow blijven voor de koper.
- Verzekering - Verzekeringspremies worden vooruitbetaald, dus de verkoper heeft een volledig verzekeringsjaar betaald. Bij de afsluiting wordt een deel van dat premiegeld de rest van het jaar terugbetaald aan de verkoper en zullen zij het onroerend goed niet bezitten.
- Onroerendgoedbelasting - Zoals verzekering, maar het werkt de andere kant op. Laten we zeggen dat u in juni sluit en dat de belastingrekeningen voor dit jaar in november uitkomen voor betaling op 1 januari. De koper is de eigenaar op het moment van belasting, maar deze was niet voor het hele belastingjaar. De verkoper is dus het verschuldigde bedrag verschuldigd tussen de afsluiting en de vervaldatum van de belasting. Meestal wordt dat bedrag bijgeschreven aan de kant van de koper van de afrekening bij het sluiten en betaalt de koper de verschuldigde belasting.
- Huurprijzen - Huurwoningen zullen in de meeste gevallen aan het begin van de maand de huur voor de maand betaald krijgen. Dus als de deal wordt gesloten op de 15e van de maand, is de verkoper de volledige maand betaald, maar is slechts de helft daarvan verschuldigd. De koper wordt gecrediteerd voor het bedrag van de huur voor de laatste 15 of 16 dagen van de maand.
- Commerciële leasebetalingen - Er zijn verschillende soorten leaseovereenkomsten met verschillende betalingsstructuren. Het is gecompliceerd, maar voor een afsluiting is een verbetering vereist van wat de verkoper toekomt voor zijn periode van eigendom en de rest is van de nieuwe eigenaar.
- Farm and Ranch Leases - Vaak boerderijen en boerderijen kunnen land huren van een buurman of van de overheid voor beweiding. Als dit het geval is, moet elke vooruitbetaling die van toepassing is op de periode na het sluiten naar de verkoper gaan, omdat deze niet langer eigenaar zijn. De koper is hiervoor verantwoordelijk.
Het is belangrijk om te weten dat dit geaccepteerde werkwijzen zijn, maar dat sommige ervan als onderdeel van de koopovereenkomst kunnen worden onderhandeld. Ze zijn niet ijzersterk. Met name bij commercieel vastgoed kan een professionele vastgoedexpert waardevol zijn voor zijn klant door te wijzen op onderdelen van de deal waarover kan worden onderhandeld als deze een impasse in de prijs hebben bereikt.