Lenders en kopers willen niet onbewust het risico lopen op overstromingen
Wanneer een geldschieter betrokken is
Wanneer een woning wordt gefinancierd, moet de kredietgever over een hulpmiddel beschikken om deze taak bij aankopen te vervullen. De vergoeding wordt vervolgens in rekening gebracht aan de koper in de items uit de 800-serie op de HUD-1-afrekening. De kredietverstrekker beschermt zijn leningsactiva door verificatie van het risico van schade of verlies door overstroming. Het sluit niet noodzakelijk een lening uit als het onroerend goed in gevaar is, maar federale overstromingsverzekeringen zijn doorgaans vereist.
FEMA-overstromingskaarten zijn online beschikbaar, evenals aanbieders van online overstromingscertificeringen.
Wanneer er geen geldschieter is, een voorbeeld
Over het algemeen is er geen probleem met de uitgevende autoriteit of het bedrijf en het rapport, en dat is prima als een geldschieter betrokken is bij de transactie. Maar in de praktijk kunt u een situatie als een makelaar tegenkomen, waarbij u uw klant zelf moet helpen om een overstromingsverklaring in te dienen, zodat hij zijn eigendom kan opsommen of verkopen.
In een voorbeeld had de vastgoedprofessional een klant die spec huizen bouwde die hij vervolgens bij de makelaar zou opsommen. Omdat een huis moest worden gebouwd op een perceel dat werd begrensd door een arroyo, moesten ze al vroeg in de certificering van overstromingen controleren omdat dit van invloed zou zijn op de constructie. De bouwer / verkoper was van mening dat hij liever zou zorgen voor overstromingsproblemen in de constructiefase, zodat hij een woning kon produceren die de kredietverstrekkers tevreden zou stellen.
Hij had het land contant gekocht.
De klant en makelaar bespraken de situatie en besloten om de makelaar een vloedcertificering te laten geven die naar de provincie kon worden gebracht, zodat hij een bouwvergunning kon krijgen. Dit moest worden gedaan voordat de bouw kon beginnen.
Certificatievereisten
Over het algemeen is alleen een adres nodig om een hoogwatercertificering van een gecertificeerd bedrijf te krijgen, maar dit was een nieuw onderverdeeld stukje hoog woestijngebied en er was geen acceptabel adres in de buurt. De makelaar nam daarom contact op met een expert om erachter te komen hoe een overstroming kon worden bereikt. De landmeter heeft geadviseerd dat het overstromingscertificaatbedrijf een set GPS-coördinaten zou accepteren, maar alleen als ze via een goedgekeurde methode werden bepaald.
De "goedgekeurde methode" was om twee GPS-metingen te krijgen. Een daarvan was vereist op een nabijgelegen groot kruispunt in de buurt van straten of snelwegen waarnaar door het bedrijf van de overstromingsorganisatie kon worden verwezen. De andere zou op het perceel zelf worden genomen en het bedrijf zou de woning vervolgens goed kunnen oriënteren op de overstromingskaart.
De makelaar nam de lezingen, waarvan een zich midden op een drukke snelweg bevond en de andere op het perceel. Het vloedcertificeringsformulier is ingevuld en ingediend. De certificering kwam snel door en beweerde dat het lot niet in de 100-jarige overstromingsvlakte lag.
Dit had voldoende moeten zijn, want het zou het formulier zijn dat bij de provincie werd ingediend om de bouwvergunning te krijgen.
Helaas was de bureaucraat in de provincie niet in de stemming om klantvriendelijk te zijn. Ze verklaarde: "Ik ben van de afgelegde afstand van de voorgestelde plak van de arroyo gaan lopen, en het is in de overstromingszone, het kan me niet schelen wat de certificering van overstromingen zegt!"
Het moraal van het verhaal
Nee, het hele project is niet doorgegaan, maar de klant heeft nog een paar duizend dollar extra gekost om het stuk grond te verheffen om in een overstromingsgebied te kunnen verblijven. Het interessante is dat toen het huis klaar was en er een koper langs kwam, hun geldschieter een overstroming vroeg en het lot niet in een overstromingsgebied lag.
Soms moet je gewoon meegaan met de bureaucratische stroom.