Wat is een vertrekresidentie?
Fannie Mae en Freddie Mac definiëren een vertrekresidentie als het huis dat momenteel in het bezit is van en wordt bewoond door de kredietnemer die een nieuw huis wil verhuren.
Leners die momenteel een huis bezitten, hebben meestal drie opties wanneer ze besluiten om een nieuwe hoofdwoning te kopen. Ze kunnen:
Verkoop de huidige woning en betaal de uitstaande hypotheek
De eigenschap omzetten in een tweede woning, ervan uitgaande dat deze in aanmerking kan komen voor zowel de bestaande als nieuwe hypotheeklasten, of
Zet de woning om in een vastgoedbelegging en geef documentatie dat ze de woning zullen huren en het inkomen gebruiken om de hypotheekbetaling te compenseren
In juli 2008 hebben zowel Fannie als Freddie de acceptatie-richtlijnen met betrekking tot vertrekplaatsen aanzienlijk aangescherpt. In juli 2013 hebben ze ze eindelijk losgemaakt.
Wijzigingen in de 'Underwriting Guidelines' van de 'Departure Residence'
De soms overheersende "vertrekresidentie" -richtlijnen werden opgelegd tijdens het hoogtepunt van de financiële crisis en waren bedoeld om tijdelijk van aard te zijn, ondanks dat ze langer dan 6 jaar blijven hangen.
Het doel van dit beleid is ervoor te zorgen dat leners over voldoende capaciteit en financiële reserves beschikken om meerdere objecten met succes te beheren.
In juli 2008 heeft Fannie Mae deze acceptatierichtlijnen vastgelegd betreffende bijkomende eigendommen:
Ze moeten 30% eigen vermogen in hun huidige woning verifiëren. (Dit vermindert het risico dat ze een "strategische standaard" overwegen in het oude huis. Een AVM (Automated Valuation Module) of beoordeling zal nodig zijn om hun aandelenpositie te bewijzen.
Huurinkomsten moeten worden gedocumenteerd met een volledig uitgevoerde huurovereenkomst. De lease kan van maand tot maand plaatsvinden.
De geldschieter heeft een kopie van de borg en een bewijs van storting nodig.
Huurinkomsten van een familielid of een persoon met een vaste relatie tot de lener zijn niet toegestaan.
75% van de geverifieerde huurinkomsten kan worden gebruikt om de huisvestingskosten te compenseren.
De nieuwe richtlijnen die nu van kracht zijn, zullen nu een aantal van deze zware kwalificaties verwijderen of losmaken.
Het belangrijkste is dat Fannie Mae de vereiste van 30% eigen vermogen verwijdert. Ze laten ook meer speelruimte toe voor diegenen die van plan zijn hun huidige verblijfplaats vast te houden en te verhuren door richtlijnen voor het onmiddellijk gebruik van huurinkomsten te versoepelen.
Wat nog belangrijker is voor huizenkopers die hun huidige woonplaats onder contract hebben om te verkopen, zij vereisen niet langer dat u die transactie sluit voordat u uw nieuwe woning sluit.
Rechtstreeks vanuit de mond van het paard:
Omdat er nu andere beleidsmaatregelen zijn die voldoende rekening houden met kredietgeschiedenis, huurinkomsten en financiële reserves, elimineert Fannie Mae enkele van de vereisten die specifiek verbonden zijn aan de omzetting van een hoofdverblijfplaats.
Wanneer de kredietnemer eigenaar is van verhypothekeerd onroerend goed, bepaalt de status van het onroerend goed hoe de PITIA van het bestaande onroerend goed (uw all-in maandelijkse hoofdsom, rente, belastingen, verzekering en huiseigenaarsassociatiebetaling) in overweging moet worden genomen om in aanmerking te komen voor de nieuwe hypotheektransactie.
Als het gehypothekeerde goed van de lener de huidige hoofdwoning is van de lener die in afwachting is van de verkoop maar niet sluit (met eigendomsoverdracht naar de nieuwe eigenaar) voorafgaand aan de transactie, kan de geldschieter nu een uitgevoerd koopcontract gebruiken, dat is gekruid voorbij de fase van financiering van de onvoorziene gebeurtenis, om de huidige hypotheekbetaling uit de schuld / inkomensratio van de leningnemer te elimineren.
Hypotheekverstrekkers moeten de standaard huurinkomsten en financiële reserveverplichtingen blijven volgen wanneer de lener zijn of haar huidige hoofdverblijfplaats omzet in een vastgoedbelegging.
Beide wijzigingen zijn redelijk en te laat.
Deze veranderingen worden ook dankbaar verwelkomd door vastgoed- en hypotheekprofessionals, en daarnaast zouden veel huizenkopers eerder getroffen zijn door de oude set van acceptatie-richtlijnen.