Een operationele onderneming is geen onroerend goed en moet niet als zodanig worden verkocht
De verkoop van een werkend bedrijf , zelfs wanneer het onroerend goed is inbegrepen, vereist een heel andere benadering van waardering. Te vaak realiseren makelaars en makelaars zich het verschil niet, omdat ze niet zoveel verzoeken ontvangen voor dit soort transactiemix.
Wanneer een bedrijfseigenaar ook eigenaar is van het onroerend goed, zullen ze het bedrijf willen sluiten en het onroerend goed verkopen of beide verkopen . Makelaars in onroerend goed en makelaars komen in de verleiding om beide samen te vermelden, en dat kan een vergissing zijn.
Een operationeel bedrijf is een heel ander dier dan het onroerend goed waar het zich bevindt. Er zijn ook zeer verschillende contractuele overeenkomsten nodig om bedrijfsactiva over te dragen. Ze zijn niet zoals onroerend goed en kunnen garanties van volume en bestaande demografische gegevens van klanten / klanten bevatten. De waarderingsparameters zijn zeer verschillend, aangezien een werkend bedrijf "goede wil" -overwegingen had evenals bestaande contractuele en mogelijk leveranciersovereenkomsten. Soms kunnen ze niet worden doorgegeven aan een nieuwe eigenaar.
Onroerend goed professionals
Vastgoedprofessionals, met name die in de commerciële niche, hebben de kennis en expertise om huurinkomsten en -kosten te analyseren en deze aan hun klant / klant voor te leggen voor besluitvorming. Waar ze kunnen tekortschieten, is het analyseren van een bedrijf vanuit een financieel perspectief. Er is veel onder de oppervlakte, en het onderzoek van een winst- en verliesrekening en balans begint niet bij de juiste feiten te komen.
In het landelijk gebied waarin ik oefen, had een makelaar in onroerend goed een bedrijf te koop gezet, en dit was zonder het onroerend goed. Het gebouw werd gehuurd. Omdat ik een geïnteresseerde klant had, belde ik en vroeg om de financiële gegevens, die een winst- en verliesrekening en balans ontvingen. Ik belde terug en vroeg om een uitsplitsing van de geldstroom.
De makelaar wist niet echt wat ik vroeg.
De winst & verliesrekening van een bedrijf is vaak heel anders dan de cashflow ; vraag het maar aan een IRS-agent. Een van de voordelen van het bezitten van een bedrijf is het verkrijgen van enkele pauzes door de uitgaven in mindering te brengen als zaken die anders persoonlijk zouden zijn. We hebben het niet noodzakelijkerwijs over illegale of belastingontduikende activiteiten. Een voorbeeld hiervan zijn aftrekkingen van een voertuig en de kosten van gebruik, omdat het zowel voor persoonlijke als zakelijke activiteiten kan worden gebruikt.
Het was een slechte dienst voor zijn cliënt om zijn bedrijf op te sommen als de meest elementaire eisen niet binnen zijn kennisbestand lagen. Elke goede zakenmakelaar heeft een cashflowanalyse van zijn klant nodig als een van de belangrijkste financiële documenten. Aanpassingen in de waarde van het bedrijf worden gemaakt op basis van items in de Cash Flow , waaronder:
- Gedetailleerde spreadsheets van alle inkomsten
- Detail van alle uitgaven
- Welke uitgaven gaan in het voordeel van de eigenaar
- Een aanpassing terug naar het inkomen voor de kosten van de eigenaar-uitkering die weg zal gaan (geen kosten aan de nieuwe eigenaar)
- Een toevoeging aan uitgaven voor kosten van eigenaar / uitkering waarvoor een nieuwe koper nodig is om de kosten te verhogen (eigenaar beheerd / koper zal manager inhuren)
In een vorige levensloop heb ik een bedrijf verkocht aan een bedrijf dat op de New York Stock Exchange openbaar wordt.
Ze stuurden een team auditors in die een aantal weken hebben doorgebracht, meestal met het verifiëren van mijn geldstromen. Een voorbeeld van een eigenaarskost die wegging, was mijn vrachtkosten. Het bedrijf heeft me een voertuig, alle uitgaven, onderhoud en brandstof inbegrepen. Ze hebben die kosten weer toegevoegd en de waarde van mijn bedrijf verhoogd, omdat het geen echte kosten waren die ze na aankoop moesten betalen.
Zoals ik in de lijst met artikelen vermeldde, als de verkopende eigenaar ook het bedrijf beheerde en zichzelf geen marktrente betaalde, dan zou de koper zijn waardering van het bedrijf naar beneden moeten bijstellen vanwege de noodzaak om een manager aan te nemen bij marktsalaris.
Zoals u ziet, zijn er een aantal factoren die ervoor zorgen dat de waardering van een operationeel bedrijf veel verschilt van de verkoop van onroerend goed. En we zijn nog niet eens in de inventaris gekomen.
Een ander aspect van bedrijfswaardering is de verschillende manieren waarop het wordt berekend, afhankelijk van het bedrijfstype of bedrijfstype.
Het is duidelijk dat de meeste vastgoedprofessionals zich niet bezighouden met de bemiddeling van operationele ondernemingen, tenzij zij de ervaring en expertise hebben om het te doen. Een veel betere aanpak zou zijn om samen te werken met een zakenmakelaar die geen vastgoedmakelaardij doet. Het zal een wederzijds voordelige relatie zijn, waarbij een ieder van u maximale ervaring en waarde biedt aan de klant / klant.