Vastgoedbeleggers kunnen, als het financieel voordelig is, een bestaande hypotheek van de verkoper aannemen bij het verwerven van een vastgoedbelegging. Wanneer dit is gebeurd, is er een vereiste voor de veronderstelde hypotheekrente.
Aangezien de hypotheekrente achteraf wordt betaald, is de verkoper de koper "rente verschuldigd" voor of door de sluitingsdatum, aangezien de koper die rente zal betalen bij de volgende betaling na sluiting.
Zoals met de meeste proraties, zullen we uit de koopovereenkomst moeten weten of we aan of door sluiting zullen werken.
- 1. Bereken de dagen van belang die de verkoper aan de koper verschuldigd is.
- 2. Bepaal het bedrag per dag van de rente.
- 3. Vermenigvuldig het aantal dagen met het aantal / de dag voor het totaal.
Laten we een voorbeeldprogressie doen. Een vastgoedinvesteerder sluit op 16 juli een huurwoning. Het hypotheekevenwicht is $ 257.505, met een rentepercentage van 6.75% en we gebruiken een 365-jarig kalenderjaar. We zullen doorwerken tot de dag van afsluiten. Dit betekent dat de verkoper betaalt voor de sluitingsdag.
- 1. Dagen die verkoper verschuldigd is aan koper is 16 voor 1 tot 16 juli.
- 2. $ 257.505 X, 0675 = $ 17381,59 gedeeld door 365 dagen = $ 47,62 / dag
- 3. $ 47,62 / dag rente X 16 dagen = $ 761,92 van verkoper aan koper
Dit zou een DEBIT zijn voor de Verkoper en een CREDIT voor de Koper.
Over het prijzen van onroerend goedtransacties
Het verkrijgen van hypotheekrente in veronderstellingen is eigenlijk niet zo gebruikelijk, omdat hypotheekveronderstellingen niet gebruikelijk zijn.
Er zijn een aantal items in een afsluitende verklaring, residentieel of commercieel, die een pro-rating van gelden vereisen om ervoor te zorgen dat de koper en verkoper hun ritpercentage betalen op basis van de sluitingsdatum.
Eigendom belasting
Onroerendgoedbelastingen worden achteraf betaald, wat betekent voor het voorgaande jaar. Triodosering van onroerende voorheffing is waarschijnlijk de meest voorkomende, aangezien belastingen doorgaans jaarlijks en niet maandelijks worden betaald.
Ook als er een hypotheek is, is er waarschijnlijk een waarborg van maandelijks geïnde belastingen om er zeker van te zijn dat het jaarlijks gefactureerde bedrag kan worden gedekt wanneer het wordt ontvangen. Op basis van de datum van de closing ontvangt de koper een creditering voor het bedrag van de belasting dat vanaf die dag aan het begin van het belastingjaar verschuldigd zal zijn. Daarna betalen ze de volledige belastingaanslag op het moment dat ze verschuldigd zijn. De verkoper betaalt effectief zijn deel van de belasting over het jaar aan de koper om vervolgens te worden gebruikt in de belastingtijd.
Inboedelverzekering
De koper is vanaf de sluitingsdag verantwoordelijk voor de verzekering. De verkoper heeft mogelijk een bepaalde verzekering vooruitbetaald, dus hij ontvangt een krediet voor elk bedrag dat hij dagen na het sluiten heeft betaald.
huurprijzen
Dit komt vaker voor in appartements- en multi-familie deals, maar eengezinswoningen worden ook verhuurd. Een closing zou op de allerlaatste dag van de maand moeten plaatsvinden om een huurprovisieruimte te vermijden. Als deze bijvoorbeeld midden in de maand wordt gesloten, heeft de verkoper de hele maand al huurprijzen verzameld. De koper krijgt een krediet voor de huur van het midden tot het einde van de maand.
Commerciële ruimte meer complex
Er zijn verschillende manieren om commerciële huurovereenkomsten te structureren. Sommigen hebben huurders die een deel of zelfs alle belastingen en andere operationele kosten betalen.
Elk van deze kan een pro-rating vereisen, en voor een winkelcomplex of winkelcentrum zou dit berekeningen voor elke huurruimte vereisen als de kosten gedeeld worden met de verhuurder.
Ik heb al gewezen op de verhoging van de commerciële huurprijzen, dus voor een grote overeenkomst voor de verhuur van winkelruimte kunnen er veel van deze berekeningen zijn. Dat is waarom er accountants zijn.
Vrijwel elke vastgoedtransactie met vooraf betaalde of achteraf betaalde bedragen vereist een pro-rating van die items op de afsluitingsverklaring. Het is niet iets dat de vastgoedprofessional doet, maar ze moeten het kunnen uitleggen aan hun koper of verkoper.