Hefboomwerking is het gebruik van verschillende financiële instrumenten of vreemd vermogen om het potentiële rendement van een belegging te kopen en / of te verhogen - de term wordt gebruikt op zowel Wall Street als op de vastgoedmarkt in Main Street.
Het eenvoudigste voorbeeld voor onroerend goed is een hypotheek, waarbij u uw eigen geld gebruikt om de aankoop te benutten. In de meeste gevallen krijgt u met een aanbetaling van 20% (en een goede kredietgeschiedenis) 100% van het onroerend goed en huis dat u wilt . Sommige hypotheekprogramma's laten je misschien zelfs minder doen.
Als u een investeerder in onroerend goed bent , werkt u mogelijk in een partnerschap en kunnen de partners al een deel van het geld opzij zetten, of de verkopers kunnen bereid zijn om een deel van de aankoopprijs van het onroerend goed dat zij verkopen te financieren. Allemaal voorbeelden van leverage
Een voorbeeld van hefboomwerking
Laten we zeggen dat je op zoek bent naar een huis in een geweldige buurt. U vindt 2 panden: een huis van $ 500.000 waarvoor u een hypotheek nodig heeft en een huis van $ 100.000 dat u direct zou kunnen kopen.
Scenario 1: u gaat door met het huis van $ 500.000, de bank en zij geven u een hypotheek van $ 400.000 als u $ 100.000, of 20%, verliest. Ervan uitgaande dat onroerend goed in dit gebied misschien wel 5% per jaar omhoog gaat, is de investering in 12 maanden $ 525.000 waard.
Scenario 2: u koopt het huis van $ 100.000 ronduit, er is geen hypotheek en u bent niemand iets verschuldigd. Als de vastgoedmarkt 5% per jaar stijgt, is uw investering in 12 maanden $ 105.000 waard.
In scenario 1 werkte de hefboomwerking in uw voordeel, waardoor de waarde van uw vastgoedinvestering toenam. Maar als de vastgoedprijzen in dat eerste jaar met 5% zouden dalen, zou scenario 1 $ 25.000 hebben verloren. Scenario 2 zou een daling van slechts $ 5.000 hebben gekend.
Te vermijden dingen bij het gebruik van onroerend goed
Op de juiste wijze gebruikt, kan vastgoedfinanciering een effectief hulpmiddel zijn voor vastgoedbeleggers om hun ROI te verhogen. De sleutel is om te voorkomen dat beslissingen worden genomen zonder voldoende aandacht te besteden aan de risicogebieden in leverage. Vermijd deze risicovolle gedragingen en u hebt een veel betere kans om succes te behalen bij het gebruik van onroerend goed.
01 - Rekenen op hoge niveaus van waardering
Zelfs als onroerend goed al een aantal jaren waardeert met een tarief van 12% tot 20%, is het rekenen op dat percentage een uiterst risicovolle propositie. Het kan ertoe leiden dat u te veel betaalt voor objecten, in de verwachting dat u het verschil bij de verkoop realiseert vanuit waardering. Als het niet gebeurt, verlies je of nog erger.
Wanneer u uw leveraged vastgoedbeleggingen plant, ziet u op zijn minst in drie scenario's: best; slechtste; en waarschijnlijk.
02 - Uitlopen met een te hoge betaling
Het kan een geweldige investering lijken om een woning te beheren met een zeer lage aanbetaling. U kijkt naar de cijfers en ziet een zeer hoog rendement op uw investering vanwege uw lage cash-uitgaven.
Het probleem is de hogere betalingen die gepaard gaan met een hogere leverage. Als dit bijvoorbeeld een hypotheek is, kunt u erop rekenen dat u maandelijkse betalingen moet doen, en hoe meer u leent, hoe hoger de maandelijkse betaling.
Mocht de markt verzachten of uw panden een hoger dan verwachte leegstand of kredietverliezen ervaren, dan zou u niet in staat kunnen zijn om die hogere hypotheekbetalingen die in het begin prima leken, te handhaven. Als u de maandlingen niet kunt maken, is uw investering in gevaar.
03 - Goed financieringsresultaat in een slechte koop laten
Veel beleggers hebben te veel betaald voor een woning omdat ze nirvana vonden in een financieringsstructuur met hoge leverage. Anders gezegd, alleen omdat je een woning kunt krijgen met heel weinig geld, betekent nog niet dat het een goede koop is. Kijk naar de waarde van het onroerend goed in de context van de huidige en verwachte markttendensen. Zoek naar "comparables" of andere soortgelijke eigenschappen. Waar hebben ze voor verkocht? Wat verkoopt in het gebied?
Als het pand te duur is, zal de waardering minimaal of slechter zijn, niet bestaan. En wee u, als de markt zich een tijdlang herleeft. Uw dure accommodatie zal een aanzienlijke verslechtering zijn en u kunt deze niet leegmaken zonder verlies te nemen.
04 - Vergeten dat cashflow koning is
Als slechts één van deze "niet" -gedragingen in je opkomt, moet je dit zorgvuldig overwegen. Fouten in het oordeel in een of meer van de andere items hier kunnen worden over het hoofd gezien als u dat ene geweldige ding hebt - uitstekende cashflow .
Als uw huurinkomsten, minus uw hypotheeklasten en kosten, elke maand een mooie contante aangifte in uw zak stoppen, dan is het feit dat het onroerend goed dit jaar niet in waarde won niet zo zorgelijk voor een evenement. Maar als al uw investeringen in onroerend goed achterblijven, zit u in veel warm water.