01 - Interesse alleen hypotheken - Een populaire keuze tijdens perioden van hoge waardering
- De lener voldoet aan de hoofdsom met een ballonbetaling
- De lening wordt opnieuw afgeschreven en de lener krijgt een nieuwe, aanzienlijk hogere maandelijkse betaling
- Het pand is verkocht.
Het voordeel is dat een hypotheeklening met alleen rente de kredietnemer in staat stelt om de hoofdbetalingen voor die periode van 5 - 10 jaar uit te stellen om maandelijkse betalingen laag te houden en mogelijk geld vrij te maken voor andere investeringen of om maandelijkse uitgaven te voldoen. Tijdens deze periode zijn de alleenbetaalde rente ook aftrekbaar van de belasting (raadpleeg alstublieft uw belastingprofessional).
Voorbeeld van alleen rente / hypotheek / periode met hoge waardering
De aflossingsvrije hypotheek is een populaire keuze geworden voor beleggers in gebieden waar stijgende vastgoedwaarden, of hoge waarderingsperiodes, het vinden van positieve-cashflowbeleggingen bijzonder moeilijk hebben gemaakt.
Hier is een voorbeeld, u bent op zoek naar een huis. Waarden en prijzen van onroerend goed stijgen in het gebied waar u naar kijkt. Tegelijkertijd presteren uw andere beleggingen niet goed. U zou een rente-enige hypotheek als de betere strategie kunnen beschouwen. Maar vergeet niet, kredietverstrekkers bekijken rente alleen hypotheken als risicovoller en zullen ze hoger waarderen.
Voorbeeld: een lening met een looptijd van 30 jaar tegen $ 100.000 tegen een rente van 7,0%:
• Betaling alleen rente: $ 583 / maand, $ 7000 / jaar
• Conventionele betaling: $ 665.30 / maand, $ 7.984 / jaar
• Besparingen over de eerste tien jaar: $ 82 / maand, $ 984 / jaar
02 - Life-of-Loan-grafieken en redenen voor alleen een rente-lening
Rente en hoofdbetalingen
Figuur 1 hierboven toont het maandelijkse betalingsschema voor de lening. De belegger betaalt alleen rente tijdens de eerste periode van de lening, waarna de lening opnieuw wordt afgeschreven om de hoofdsom van $ 100.000 over de resterende jaren te betalen.
Uit figuur 2 blijkt dat het saldo van de hoofdsom tijdens de rentevrije periode gelijk blijft en pas begint te dalen zodra de investeerder begint met de hoofdsom. Een renteloze lening kan geschikt zijn voor een belegger die:
- Probeert de negatieve cashflow in de eerste jaren van een investering te vermijden,
- Plannen om het pand te spiegelen,
- Heeft ander gebruik voor het geld dat als hoofdsom zou worden betaald, of
- Verwacht hoge niveaus van eigendomswaardering.
Potentiële risico's
Het primaire risico voor de belegger wordt achtergelaten met een negatief eigen vermogen als de marktwaarde van het onroerend goed daalt, aangezien er geen hoofdsom wordt betaald tijdens de renteloze periode.
Andere mogelijke risico's zijn onder meer:
- Uw inkomen is niet gestegen zoals verwacht
- Er kunnen boetes voor vooruitbetaling zijn
- Omdat veel hypotheekrenteafspraken instelbare rentevoeten (ARM's) zijn, kunnen de eerste betalingen laag zijn, maar als de rentetarieven stijgen, nemen ook de betalingen
- U hebt niet het geld wanneer de hoofdsom moet worden terugbetaald
- De algemene vastgoedmarkt neemt af en de verkoop is niet onmiddellijk.
- Het is moeilijk om te voorspellen wat de rentetarieven zullen zijn als de hoofdsom opnieuw wordt afgeschreven.
De auteur: Chris Smith is een vastgoedinvesteerder, oprichter van een online referentie voor beleggers en vastgoedprofessionals en heeft artikelen gepubliceerd in Corporate Finance Magazine, Euromoney en het Business Journal Network.
03 - Update sinds hypotheekneerstorting
BIJWERKEN:
Ik wilde dit artikel na de crash bijwerken. Het is nu 2016 en de huizenmarkt herstelt nog steeds van de crash die in 2006 begon. Er was veel vinger wijzen op de schuld te leggen voor de crash, en een van de doelen was een laks kredietbeleid. Hypotheekbedrijven kregen de schuld voor leningen aan mensen die geen hypotheek hadden moeten krijgen, of aan mensen die hypotheken hadden die ze niet konden betalen.
Ik denk niet dat hypotheekrenteafspraken een rol speelden, omdat ze een vrij speciale niche zijn die veel door beleggers wordt gebruikt. Sommigen van hen gingen echter ten onder omdat ze te veel leveraged waren. Zoals met veel creatieve leenvormen, werd de rente-enige lening bijna niet meer bestaand na de crash, maar deze is tegenwoordig weer in de mainstream. Het dient wel degelijk bepaalde legitieme strategieën voor beleggingsniches.