Dat citaat is tientallen jaren oud, maar geldt nog steeds. Hoewel het vandaag allemaal razernij is op tv, gaat dit artikel niet over het verhandelen van onroerend goed of het omdraaien van huizen .
Toegegeven, er is geld te verdienen in die activiteiten, soms veel geld, maar het is winst op korte termijn. Als u het herinvesteert in een onroerend goed voor de lange termijn, kan flipping een geweldig hulpmiddel zijn.
Dit artikel gaat over het bouwen en groeien van een vastgoedportefeuille in de loop van de tijd die een rijke pensioenlevensstijl door middel van cashflow zal financieren. Met meerdere huurwoningen die elk een positieve cashflow genereren, kunt u uw pensionering in stijl financieren en hoeft u zich geen zorgen te maken over veel van de economische factoren die de meerderheid van de beleggers in aandelen en obligaties bedreigen.
Het is nooit te laat om te beginnen. Als u jong bent, kunt u een aanbetaling doen om uw eerste huurwoning te kopen en uw vastgoedportefeuille in de loop van de jaren te laten groeien tot u met pensioen gaat. Als u zich in de periode van vijf tot tien jaar vóór uw pensionering bevindt, kunt u activa in goed renderende beleggingen omzetten in huurvastgoed en uw maandelijks maandinkomen verhogen.
Als je al op de pensioengerechtigde leeftijd bent of de pensioengerechtigde leeftijd hebt bereikt, kun je hetzelfde doen.
Wat levert een investering in onroerend goed op?
Voordat u verstrikt raakt in het denken dat al deze factoren perfect moeten zijn voordat u een huurwoning koopt, weet dat dit zelden het geval is. Het is uw doel om elk van deze zo goed mogelijk te maximaliseren en soms kan iemand belangrijker zijn dan anderen.
Dit zijn de factoren waar u naar op zoek bent in een grote investering in residentiële huurwoningen, een eengezinswoning of een condominium:
- Locatie: Ja, je kunt het drie keer zeggen, omdat bij vastgoed alles draait om locatie. Je zou niet willen een huis te huren in het midden van een supermarkt parkeerplaats, maar een in de buurt van een groene gordel of park voor uw kinderen zou precies goed kunnen zijn.
- Huurbaarheid: Locatie is een onderdeel van deze factor. Als een woning zich echter op een geweldige locatie bevindt, maar de concurrentie stroef is, is het misschien niet de beste investering. Wanneer er veel verhuur beschikbaar is en eigenaren incentives aanbieden, is dit misschien niet het juiste moment. Als er weinig verhuur beschikbaar is, kunt u niet alleen een woning beter bewonen, u kunt tegelijkertijd hogere huren eisen.
- Uitgaven: dit is relatief, omdat onroerendgoedbelasting een grote kostenpost is, maar sommige gebieden hebben hoge huren vanwege de voorzieningen op het terrein, dus ook de belastingen zijn hoger. Als je de uitgaven kunt compenseren met resterende cashflow, dan is het een positief punt.
- Waardering: hoewel cashflow de primaire overweging is, is waardevermeerdering in de tijd belangrijk. Er zijn twee manieren waarop u eigen vermogen opbouwt in een huurwoning, waardevermeerdering en aflossing van de hypotheek. Intelligente hefboomeffecten van uw beleggingen kunnen worden gebruikt om uw portefeuille te laten groeien met behulp van eigen vermogen.
Dit zijn uw belangrijkste overwegingen, natuurlijk zult u kijken naar de ouderdom van het onroerend goed, verwachte reparaties in de loop van de tijd en eventueel noodzakelijke verbeteringen.
Het verhuurlocatie en acquisitieproces
U bent klaar om aan de slag te gaan en uw eerste huurwoning te kopen. U hebt de aanbetaling voor uw gewenste prijsklasse en u wilt een weloverwogen aankoopbeslissing nemen.
- Ken uw marktgebied: neem de tijd om een grondige analyse van uw marktgebied uit te voeren. Je hebt misschien een specifieke buurt of een bepaald gebied in gedachten, maar je wilt je onderzoek uitbreiden om de kennis te hebben die je nodig hebt voor vergelijkingen van mogelijke eigenschappen. Ontdek welke eigenschappen goed in uw prijsklasse worden verkocht. Doe wat onderzoek in het gerechtsgebouw voor gebieden waar huizen voor contant geld worden verkocht. Beleggers zijn de normale kopers van contanten, dus u weet welke gebieden andere beleggers, waarvan sommige zeer ervaren zijn, kopen.
- Leer hoe u eigenschappen kunt waarderen: leer hoe makelaars in onroerend goed een CMA doen, een vergelijkende marktanalyse . Het eerste dat de meest succesvolle beleggers zullen zeggen, is om minder dan de marktwaarde te kopen. Dit zorgt voor winst aan de afsluitende tafel. Het maakt het ook gemakkelijker om een acceptabele winstgevende cashflow te genereren wanneer hypotheekbetalingen lager zijn.
- Analyseer verhuur en concurrentie: graaf de lokale media in waar advertenties worden aangeboden, zowel online als online in Craigslist. Wanneer u een buurt onderzoekt, ontvangt u de gemiddelde huurbedragen voor het type woning dat u overweegt te kopen. Hoeveel zijn er beschikbaar, zijn eigenaren die incentives aanbieden zoals gratis maanden? Weet wat je te huur kunt verwachten.
- Kosten spijkeren: de kosten zijn hier de normale zoals normale reparaties (begroot), onroerendgoedbelasting, verzekeringen, enz. Die van toepassing zijn op elke woning in een gebied. Een fout hier is net zo slecht als een jaar lang opgesloten raken in een huur onder de markt; winst weggooien. De staat van de werkelijke eigendommen die u overweegt, is een apart ding, hoewel u een budget wilt reserveren voor voor de hand liggende reparaties waarvan u weet dat deze komen voor een ouder eigendom.
- Vind de koopjes en onderhandel een deal: het volgende deel gaat in op het vinden van de beste huurvastgoedaanbiedingen, maar het is een onderdeel van dit proces dat cruciaal is voor winst op lange termijn. Als u retail betaalt, voor de duur van de eigendomsperiode, verliest u winst.
Dat zijn de onderdelen van het locatieproces, maar hier zijn enkele specifieke bronnen voor de beste deals.
Huur onroerend goed portfolio aankoop deals
We weten allemaal over verhinderingen en de grote deals die soms worden gevonden. Echter, de bloeitijd van massale verhinderingen met eigenaren in de plaats is voorbij voor de recente crash. Veel van de gedwongen verkopen die je vandaag zult tegenkomen zijn in slechte staat, sommige zijn al een jaar of langer leeg. Dit betekent niet dat je niet constant foreclosures moet volgen via sites zoals RealtyTrac.com. Ze zijn nog steeds aan het gebeuren en je kunt af en toe een goede halen in een bruikbare staat.
- Eigenaren in nood: houd constant media en online bronnen in de gaten voor eigenaren die in nood verkeren. Dit zijn mensen die om financiële redenen hun huizen snel moeten verkopen en in een situatie die ertoe kan leiden dat u koopt onder de huidige marktwaarde. Misschien hebben ze medische kosten, zijn ze ontslagen op het werk of moeten ze haast maken met werken. Voer trefwoordzoekopdrachten op Craigslist uit voor vermeldingen van eigenaren met zinnen als "moet verkopen", "alle aanbiedingen aannemen", enz.
Pre-foreclosures: pre-foreclosures bieden beleggers de mogelijkheid om onroerend goed te lokaliseren vóór afscherming die ze kunnen kopen tegen een korting naar volledige marktwaarde. Realtytrac.com en andere sites hebben secties alleen voor deze aanbiedingen.
Werk samen met goede groothandels en investeerders: vastgoedgroothandels die goed zijn in wat ze doen, kunnen een geweldige bron zijn voor huurwoningen. Als zij hun rol bij de verkoop aan beleggers in huurwoningen begrijpen, weten ze dat u onder de huidige marktwaarde wilt kopen en dat de panden klaar moeten zijn om te huren. Fix- en flip-investeerders verkopen ook voornamelijk aan kopers van huurwoningen, dus zij weten wat u zoekt en bieden zeker een kant en klaar te huurobject.
Schuimen, afspoelen, herhalen en oprollen
Zodra u uw niche vindt en uw vaardigheden aanscherpt, blijft u gewoon hetzelfde blijven doen, en voegt u toe aan uw verhuurportfolio. Als u hypotheken afbetaalt, wilt u misschien gebruikmaken van eigen vermogen, maar doe dit heel voorzichtig en overbelast u niet. Veel beleggers zijn in de crash van 2007 ten onder gegaan omdat ze over-leveraged waren en geen huur konden aanhouden om hypotheekbetalingen te blijven betalen.
Kijk naar de 1031 Tax Deferred Exchange om winstgevende objecten te verkopen om grotere of meer panden te financieren om uw vastgoedportefeuille te laten groeien.