Zijn we niet allemaal agenten?
"Makelaar in onroerend goed" is een generieke term die verwijst naar onze bezigheid, maar die niet altijd onze positie en taken in een transactie bepaalt. " Bureau ", het hoogste niveau van vertegenwoordiging, vereist bepaalde fiduciaire plichten, inclusief vertrouwelijkheid van de klant en volledige openbaarmaking. De vertrouwelijkheidsvereiste gaat verder nadat de transactie is voltooid. U werkt in het beste belang van de klant, dat wil zeggen het meeste geld voor de vermelding van uw verkoper of de laagste prijs voor uw koper.
Transaction Broker, Transaction Facilitator of Non-agent
In de meeste landen, als u niet specifiek akkoord bent gegaan met een agentuurrelatie met uw klant, bent u niet hun "agent" met betrekking tot fiduciaire vereisten. U bent nog steeds verplicht om alle partijen eerlijk en eerlijk te behandelen, maar bent niet noodzakelijkerwijs vertrouwelijkheid verschuldigd, noch volledige openbaarmaking aan uw klant. Deze status is op grotere schaal benut door de uitbreiding van 'Buyer Agency', waarin kopers worden aangeduid als hun agent.
Deze belangrijke status wordt uitgelegd in Dual Agency hieronder.
Dual Agency in onroerend goed
Dual Agency is niet mogelijk, maar het is een term die in de meeste staten wordt gebruikt. Het is onmogelijk om vertrouwelijkheid EN volledige openbaarmaking aan twee klanten tegelijkertijd te bieden. De term is echter van toepassing op het vertegenwoordigen van zowel de koper als de verkoper wanneer u bij elk agentschap de status heeft.
Het vereist een zorgvuldige bekendmaking aan beide klanten dat uw vermogen om hen agressief te vertegenwoordigen, is veranderd. Het wordt door velen beschouwd als een riskante praktijk, met mogelijke belangenconflicten.
Subagency
Subagency bestaat al sinds het begin van de georganiseerde praktijk van onroerend goed. Het beschrijft een agent die een koper voor de notering van een ander bedrijf brengt, en de vertegenwoordiger van de koper werkt namens de listingagent en de verkoper, vanwege fiduciaire plichten. Het is nu bijna overal dood, omdat het niet goed was voor kopers en makelaars en verkopers indirect aansprakelijk werden gesteld voor de acties of fouten van de vertegenwoordiger van de koper.
Aangewezen bureau
Aangewezen bureau staat een makelarij toe om een alternatief voor een dubbel agentschap aan te bieden wanneer zowel de koper als de verkoper in huis worden vertegenwoordigd, en beide hebben agentuurovereenkomsten. De makelaar wijst één agent toe als "agent" van de verkoper en een andere agent om de koper te vertegenwoordigen. Ze behouden allebei de status van "agentschap" met de vereiste fiduciaire verplichtingen. Het vereist bepaalde procedures om de informatie van de respectievelijke klanten in huis gescheiden te houden, met toegang beperkt tot de juiste agent.
Wees uiterst voorzichtig met het kennen van de vertegenwoordigingsmogelijkheden van uw makelaar
Bestudeer de wet in uw staat als het gaat om de vertegenwoordiging van onroerend goed.
Bestudeer vervolgens de opties die uw makelaar kiest om zijn klanten aan te bieden. Alle tussenpersonen hoeven niet alle soorten vertegenwoordigingen aan te bieden. De rechtsmiddelen voor de cliënt wegens schending van fiduciaire plichten kunnen pijnlijk zijn voor de agent en tussenpersoon.
In het begin was iedereen een "agent" voor de verkoper. De externe bedrijfsagent die toevallig een koper voor de aanbieding heeft gevonden, werkte eenvoudig als subregent voor de makelaar en de verkoper. Dus, elke vastgoedprofessional die bij de transactie betrokken was, werkte voor de verkoper. Je zou kunnen denken dat andere opties zijn geëvolueerd om een meer gelijk speelveld te bieden voor de koper.
"Buyer Agency", de praktijk van het leveren van vertegenwoordigingen op hoog niveau en fiduciaire taken aan kopers, is in de meeste gebieden behoorlijk populair geworden. Nu kunt u een schriftelijke agentuurovereenkomst sluiten met een koper die hen alle fiduciaire verplichtingen van agentschap en uw allerbeste inspanningen namens hen belooft.
Dat is geweldig tot je een overeenkomst voor een kopersagentschap tekent en vervolgens zelf of in de naam van je bedrijf een koopcontract voor die koper schrijft, waarbij je ook vermeldt waar je ook een vertegenwoordigingsovereenkomst hebt getekend. Nu is uw bedrijf plotseling een "agent" voor zowel de deelnemers aan de transactie. Uiteraard is dat een probleem, omdat je niet langer kunt voldoen aan de vereisten om al hun informatie privé te houden en om alles wat je weet tegelijkertijd te onthullen. Een voorbeeld zou een echtscheidingssituatie van een verkoper zijn. Als u hun agent bent, maakt u dit niet bekend, maar als u de agent van de koper was en geen relatie had met de verkoper, zou u deze informatie aan uw kopers geven om hen mogelijk een betere deal te helpen maken. Als u een dubbele agent bent, kunt u geen van beide doen. U moet dus beide partijen laten weten dat uw nieuwe status uw vermogen om hen te bedienen heeft veranderd.
Onder verschillende namen zijn transactiebemiddeling, facilitator, niet-agentschappen allemaal vertegenwoordigingen zonder fiduciaire verplichtingen van agentschappen. Ze zijn eerlijk voor alle betrokkenen, maar faciliteren zonder agentschap.
Vanuit een puur klantgericht en ethisch perspectief, ongeacht uw rol of vertegenwoordigingsstatus, gaat het erom eerlijk, eerlijk en transparant te zijn in uw transacties.