Makelaarskantoor: hoe agentschap wordt gecreëerd

Een status die de plichten en rechten van de klant bepaalt

Express Agency

Express agency wordt gecreëerd door een mondelinge of schriftelijke overeenkomst tussen de opdrachtgever en de agent. Het geeft hun uitdrukkelijke bedoeling aan voor deze representatiestatus.

In onroerend goed wordt een bureau gewoonlijk gecreëerd door een schriftelijke listingovereenkomst met een verkoper of een koperagentuurovereenkomst met een koper. Sommige staten staan ​​verbale overeenkomsten toe, maar de meesten doen dat niet.

Impliciet agentschap

Het is ook mogelijk om een ​​agentuurrelatie te creëren door de acties van de partijen.

Als een makelaar verantwoordelijkheden op zich neemt die normaal gesproken van een agent zijn, maar geen agentuurovereenkomst heeft ondertekend, kan ze nog altijd via een impliciete instantie als agent worden beschouwd. Evenzo, als de klant de agent om advies of acties vraagt ​​die normaal gesproken in agentschap zijn, dan zou een impliciete instantie kunnen worden gecreëerd.

Sommige staten hebben specifieke wetgeving opgesteld waarin staat dat geen agentschap kan bestaan ​​zonder een schriftelijke agentuurovereenkomst. Dit helpt om per ongeluk impliciet agentschap te voorkomen.

Word geen onbesproken duale agent

In de staten die impliciete agentschappen niet hebben uitgesloten, moet u voorzichtig zijn met wat u doet als u een vertegenwoordigingsstatus van een bureau heeft bij een koper die geïnteresseerd is in die vermelding. Ten eerste moet u de status van het agentschap bekendmaken aan de koper en vervolgens geen taken uitvoeren die zouden impliceren dat u ook hun agent bent.

De manier waarop het vandaag meestal wordt gedaan

Mijn licentie loopt in New Mexico, maar ik heb in het verleden ook brokerlicenties in Texas en Colorado gehad.

Veel staten beschikken nu over documenten en bekendmakingen die ' transactiemakelaar ' ondersteunen, of worden aangeduid met andere namen, de vertegenwoordiging van een koper of verkoper zonder 'bureau'. De term makelaar in onroerend goed betekent zelden meer deze dagen.

Ik kan dus een lijst maken en geen agent voor de verkoper zijn, en dat is precies wat ik altijd deed.

De enige keer dat de kwestie van agency ooit met een koper of een verkoper kwam, was of ik met een advocaat of een rechter werkte. Om een ​​of andere reden trok ik ze aan met mijn website. Ze wilden niet dat ik hun agent werd vanwege indirecte aansprakelijkheid .

Plaatsvervangende aansprakelijkheid brengt de cliënt van de agent in gevaar voor de activiteiten van zijn agent. Dus als ik iets fout zou doen of een fout zou maken, zou mijn cliënt ook aansprakelijk worden gehouden. Deze legale mensen wisten dat ze dat risico niet wilden, ook al wisten ze dat ik de regels zorgvuldig volgde.

Toen ik met kopers werkte, werkte ik altijd als een transactiemakelaar, nooit als een agent. Ze hebben het bijna nooit gevraagd en ons openbaarmakingsformulier gaf mijn verplichtingen duidelijk aan aan mijn klant. Hier zijn ze recht uit de wet:

A. eerlijkheid en redelijke zorg zoals uiteengezet in de bepalingen van deze sectie;

B. naleving van lokale, staats- en federale wetgeving inzake eerlijke huisvesting en antidiscriminatie, de New Mexico vastgoed licentierecht en de regels van de vastgoedcommissie, en andere van toepassing zijnde lokale, provinciale en federale wetten en voorschriften;

C. uitvoering van alle schriftelijke afspraken gemaakt met de klant of klant;

D. assistentie aan de klant of klant van de makelaar bij het voltooien van de transactie, tenzij anders schriftelijk overeengekomen door de klant of klant, waaronder:

1. presentatie van alle aanbiedingen of tegenaanbiedingen tijdig; en
2. hulp bij het naleven van de bepalingen en voorwaarden van het contract en bij het sluiten van de transactie; als de makelaar in de transactie niet de service, het advies of de hulp biedt die wordt beschreven in paragraaf (1) en (2) van onderafdeling D van 16.61.19.8 NMAC, moet de klant of klant schriftelijk overeenkomen dat van de makelaar niet wordt verwacht dat hij dergelijke service, advies of bijstand, en de makelaar moet het bestaan ​​van een dergelijke overeenkomst schriftelijk melden aan de andere makelaars die betrokken zijn bij de transactie;

E. erkenning door de makelaar dat er zaken met betrekking tot de transactie kunnen zijn die buiten de kennis of expertise van de geassocieerde tussenpersoon of kwalificerende makelaar vallen en dat de geassocieerde tussenpersoon of in aanmerking komende tussenpersoon suggereert dat de klant of cliënt deskundig advies over deze aangelegenheden nodig heeft;

F. snelle verantwoording van al het geld of eigendom ontvangen door de makelaar;

G. schriftelijke openbaarmaking aan hun cliënt of klant en aan andere brokers die betrokken zijn bij de transactie van elk potentieel belangenconflict dat de makelaar in de transactie heeft, inclusief maar niet beperkt tot:

1. een schriftelijke brokerrelatie die de makelaar heeft met andere partijen bij de transactie of;
2. alle materiële belangen of relaties van zakelijke, persoonlijke of familie aard die de makelaar heeft in de transactie;
3. andere opties voor brokerage-relaties beschikbaar in New Mexico;

H. schriftelijke publicatie van eventuele nadelige materiële feiten die de geassocieerde tussenpersoon of in aanmerking komende tussenpersoon daadwerkelijk kent over het eigendom of de transactie, of over de financiële draagkracht van de partijen bij de transactie om de transactie te voltooien; nadelige materiële feiten die openbaarmaking vereisen, omvatten geen informatie die valt onder de federale wetgeving inzake eerlijke huisvesting of de New Mexico Human Rights Act;

I. onderhoud van vertrouwelijke informatie die is verkregen in de loop van een eerdere relatie met een agent, tenzij de openbaarmaking gebeurt met toestemming van de vorige klant of wettelijk verplicht is;

J. tenzij schriftelijk anders is toegestaan, zal een geassocieerde tussenpersoon of een in aanmerking komende tussenpersoon tijdens de transactie niet aan zijn klant of klant bekendmaken dat zijn verkopende klant of klant eerder heeft aangegeven dat hij een verkoopprijs zal accepteren die lager is dan de vraagprijs of beursgenoteerde prijs van een woning ; dat hun kopersklant of klant eerder heeft aangegeven dat zij een hogere prijs zullen betalen dan de prijs die in een schriftelijke aanbieding is ingediend; de motivatie van hun klant of klant voor het verkopen of kopen van onroerend goed; dat hun verkoper, klant of klant of klant van afnemer akkoord gaat met andere financieringsvoorwaarden dan die worden aangeboden; of enige andere informatie die schriftelijk wordt gevraagd door de geassocieerde tussenpersoon of de klant of cliënt van de kwalificerende makelaar om vertrouwelijk te blijven, tenzij openbaarmaking wettelijk vereist is.

Dat zorgt voor eventuele zorgen van mijn klanten.