Op alle markten, ongeacht of producten of financiële middelen, vraag en aanbod, altijd het koersverloop bepalen. Nu ik dat heb gezegd, zal ik het aanpassen met de stelling dat stimuleringsinspanningen van overheden of andere externe markten de markten altijd kunstmatig zullen beïnvloeden. En ik denk niet dat het beter is dan reguliere oude vraag en aanbod .
Terugkijkend op de vastgoed- en hypotheekcrisis die in 2006 begon en de markten decimeerde en een recessie creëerde, stond vraag en aanbod op de tweede plaats achter kunstmatige stimuleringsmaatregelen.
De schuld voor de crash is weggeworpen en veel ervan heeft zich gevestigd op overheidsstimulering en gemakkelijk verkrijgbare financiering zonder voldoende waarborgen.
Dus om het anders te zeggen, het was te gemakkelijk om te kopen en te financieren, dus iedereen wilde 'in de game' zijn. Flipping was een enorm bedrijf en de prijzen stegen zo snel dat je geld kon verdienen zonder echte beleggingsexpertise. Dus de markt werd overspoeld door mensen die op zoek waren naar winst op korte termijn, en uiteindelijk kwam het allemaal thuis.
In die periode, die leidde tot 2006, was de vraag gigantisch en het aanbod varieerde door het aantal dat werd geknipt versus gehouden door vaste kopers en beleggers in huurwoningen. Het was geen markt waar echte aanbod / vraagfactoren de prijzen redelijk konden beïnvloeden. Het was een hoogtijdagen en iedereen wilde erin. Toen het crashte, stortte het groot in.
Nu, begin 2016, zien we artikelen verschijnen met de vraag "Betekenen stijgende prijzen een nieuwe zeepbel in onroerend goed?" Zoals alle beleggers op de markt, heb ik mijn mening.
Mijn antwoord op de vraag is NEE. We gaan geen andere grote prijsballon in. De redenen voor mijn mening hebben te maken met eenvoudige marktinvloeden in vraag en aanbod. Laten we eens kijken naar enkele redenen waarom ik deze mening heb:
- Lage voorraad: in de huidige vastgoedmarkten is een groot deel van de opwaartse druk op de prijzen te wijten aan lage voorraadniveaus. Kopers worden gedwongen om te concurreren voor minder panden en de prijzen bieden.
- Babyboomers verkopen niet op niveaus uit het verleden.
- Ze zien geen deals die hen verleiden om hun huidige huizen te dumpen en een vervanging te kopen.
- Ze wachten prijsstijgingen af om toe te voegen aan hun aandelenpositie.
- Nieuwe kopers kopen niet op historisch niveau, maar als ze dat doen, zijn ze bereid prijzen te bieden om te krijgen wat ze willen.
- Babyboomers verkopen niet op niveaus uit het verleden.
- Strengere hypotheekregels: Kopers kunnen die geen inkomsten of geen verificatieleningen krijgen die gebruikelijk waren in de haussecyclus. De vereisten van de kredietverstrekker zijn stijver en de overheidsgaranties zijn ook.
De prijsstijgingen die we nu zien, worden bijna volledig gestimuleerd door lage voorraden, hogere vraag dan aanbod. Hoewel de vraag zich niet op een historisch niveau bevindt, is het aanbod historisch gezien nog lager. Dus kopers vandaag zijn biedprijzen op gewenste huizen. Laten we nu kijken naar de waarschijnlijke toekomstige marktkrachten om te zien wat waarschijnlijk is als het gaat om vraag en aanbod:
- Op korte termijn is er niet veel meer vraag: de vraag moet redelijk stabiel zijn, omdat de economie en werksituaties niet bemoedigend zijn. Dus geen enkele toegenomen vraag zou de prijzen meer kunnen opdrijven, maar ik denk niet lang na.
- Aanbod kan een sprong maken: laten we zeggen dat de prijzen nog een tijdje stijgen. Op een gegeven moment kunnen verkopers die in de coulissen wachten, besluiten dat hun vermogen goed genoeg is en hun huizen te koop aanbieden. Ze zijn ook bezorgd over de stijgende hypotheekrente die de vraag schaadt, dus op een gegeven moment zullen ze op de lijst verschijnen om de stijgende rente te verslaan.
Wat gebeurt er als de vraag stabiel blijft en het aanbod een sprong maakt? Logisch gezien kunnen prijsstijgingen blijven hangen of zelfs een beetje achteruitgaan.
Natuurlijk zullen lagere prijzen of erkende waarde waarschijnlijk meer kopers lokken, maar ik denk niet dat dit in directe verhouding staat tot meer aanbod. Ik denk dat het aanbod sneller zal stijgen dan de vraag, en de prijzen zullen daardoor stabiel of laag zijn.
OK, investeerders staan in de titel, dus wat betekent dit voor ons? Korte-termijn flippers kunnen een klap krijgen, omdat ze het meest worden blootgesteld als het gaat om koersveranderingen op korte termijn. Lange termijn huurinvesteerders zullen weinig verschil in hun vooruitzichten vinden. De huurprijzen stijgen nog steeds sneller dan de huizenprijzen, dus het is een geweldige investering om een mogelijkheid te vinden om een vakantiewoning te huren waar cashflows goed zijn. Blijf gewoon goede deals vinden.