Het kan frustrerend zijn, maar ook zeer bevredigend op het einde.
Soms tijdens de onderhandelingen, die iets meer dan anderhalve week duurden, was ik gefrustreerd over de schijnbare opzettelijke veronachtzaming door de bank van de problemen van het huis dat ze probeerden te lossen.
Afscherming Feiten
- In betere tijden lag de waarde van dit huis tussen $ 225k en $ 300k.
- De oorspronkelijke catalogusprijs van de bank was $ 179.000.
- We hebben ons aanbod zes maanden of later gemaakt toen het werd vermeld op $ 119.900.
- In een gebied met zeer strenge milieuwetten heeft het huis een nieuw septisch systeem nodig dat veel te klein is voor elk uitloogveld en dus tanks bevat.
- Het proces om de afwijking voor het opslaan van tanks te ontvangen duurt 30-45 dagen, met een uitkomst die niet is gegarandeerd.
- De bank is heel duidelijk in al hun documenten dat ze niets weten en geen verklaringen afleggen met betrekking tot de staat , en zal betalen voor geen reparaties.
- We ontvingen enkele initiële ramingen van het ballpark voor het septische werk vóór onze eerste aanbieding.
Dat is de situatie op de dag dat we ons aanbod deden. Er waren geen andere aanbiedingen, hoewel het huis een beetje werd getoond. Het was in een verrassend goede staat, waarvoor de toevoeging van een verwarming nodig was voor onmiddellijke bewoning als de septic gelijk had.
Laten we het proces doorlopen met de belangrijkste basispunten en items van belang:
- Aangeboden $ 108.000 met 20% downfinanciering.
- Afhankelijk van de toekenning van de septische variantie.
- Afhankelijk van de verkoper die $ 10.000 betaalt voor septische installatie vóór sluiting, zoals de nieuwe geldschieter dat vereiste.
Dat zijn de hoogtepunten van het aanbod, en het was vrij gewaagd, omdat het huis een koopje is voor de volledige vraagprijs, zelfs als de septic moet worden vervangen na sluiting op kosten van de koper.
Deze persoon had echter niet het geld om dat te doen, dus we hadden het nodig door de verkoper, of op zijn minst gefinancierd in de prijs.
Items van Contention
- Bank zou alleen tegenaanbiedingsformulieren gebruiken, waarbij elk onderhandelingsitem in elk formulier wordt herhaald, computer gegenereerd.
- Bank wilde een sluitingsdatum te vroeg om te garanderen dat de afwijking kon worden goedgekeurd en septisch geïnstalleerd voordat ze werd gesloten, en ze wilden $ 100 / dag van de koper als we die datum voorbijgingen "buiten schuld van de verkoper".
- Hun eerste loket herhaalde dat ze niet voor een enquête zouden betalen, maar zou de koper $ 1500 crediteren voor hun sluitingskosten.
- Hun eerste tegenaanbod was om niets te betalen voor de septische installatie.
- Hun eerste teller stond op de volledige catalogusprijs van $ 119.900.
Ik zal niet elke teller passeren, maar onze onderhandelingen waren gericht op de verkoopprijs, septische kosten, enquête / afsluitingskosten en de schadevergoeding van $ 100 per dag met de korte periode tot sluitingstijd. Elke balie van ons vroeg om meer en om elke schadevergoeding te verwijderen als de koper de artikelen niet op tijd kon krijgen als gevolg van vertragingen bij de provincie.
Uiteindelijk kostte het wat creativiteit om de deal af te ronden en we hebben de deal gedaan. Dit is de manier waarop we onze laatste teller hebben gemaakt en ze kwamen terug met een OK erop:
- Verkoopprijs was $ 120.500, hoewel we tijdens het proces tot $ 112.000 hadden verlaagd. Je zult zien waarom.
- De verkoper betaalt een voorafbetaling van $ 1500 om het septische variantieproces te laten uitvoeren.
- De verkoper betaalt $ 10.000 voor een nieuw septisch systeem.
- De verkoper betaalt $ 500 voor het sluiten van de koper. En de sluitingsdatum werd verlengd.
Zoals je kunt zien, hebben we door onze laatste teller naar hen te sturen met de verkoopprijs verhoogd van $ 112.000 met bijna geen andere concessies, we hen ertoe aangezet om $ 12.000 te betalen. Dat is een nettoverkoopprijs van $ 108.500, maar de koper heeft geen contanten meer nodig dan de 20% voor aanbetalingen en andere sluitingskosten. Het is een geweldige deal voor de klant, die een huis sluit dat klaar staat om te leven met ongeveer $ 50.000 aan directe equity.
Het punt is om nooit te stoppen met een bank. Zolang ze blijven terugkomen met tegenaanbiedingen, doe je hetzelfde.
Op een gegeven moment maak je een deal en misschien is het beter dan je ooit had verwacht.