Susan Dawson, een partner bij Waltz, Palmer en Dawson, LLC, bespreekt vragen die u zichzelf zou moeten stellen voordat u een commerciële leaseovereenkomst sluit.
1. Heb ik de volledige lease gelezen en begrepen?
Ja, je moet het wel lezen.
Ik weet het, het is een zeer lang (en niet te erg interessant) document, maar je moet weten wat erin staat.
Controleer de voorwaarden. Ga er niet vanuit dat ze het goed hebben. Zorg ervoor dat u de begindatum, einddatum, huur, escalatie van huur en alle andere speciale voorwaarden waarvoor u hebt onderhandeld, controleert. Zorg er ook voor dat je weet wat je moet doen.
Wat is de verhuurder verplicht om te doen? Kun je het beëindigen? Zorg dat je weet waar je aan begint.
2. Heb ik de best mogelijke deal onderhandeld ?
Alleen omdat ze je een huurovereenkomst hebben gegeven, betekent niet dat je onderhandeling voorbij is. Veel van de voorwaarden in de leaseovereenkomst zijn nog steeds onderhandelbaar. Als je het leest, maak dan een lijst van alle voorzieningen die je niet leuk vindt en stuur het naar je huisbaas. Je zult verrast zijn door hoeveel ze bereid zijn te veranderen.
3. Heb ik mijn bedrijfsstructuur op zijn plaats?
Als je door die bedrijfshell wilt worden beschermd, zorg dan dat deze eerst op zijn plaats zit.
Zorg ervoor dat u uw gedeponeerde statuten voor een bedrijf of artikelen van de organisatie (sommige staten noemen deze documenten Certificaten) voor een LLC terug van de staatssecretaris voordat u zich aanmeldt.
4. Begrijp ik de terminologie van het huurcontract?
De meeste huurcontracten gebruiken bijvoorbeeld de term "CAM", wat staat voor "Common Area Maintenance".
U moet een percentage van de CAM krijgen waarvoor u verantwoordelijk bent, op basis van het percentage van het gebouw dat u huurt.
Zorg ervoor dat het percentage is gebaseerd op de grootte van het gebouw en niet varieert op basis van hoeveel van het gebouw wordt gehuurd.
5. Heb ik overwogen om een CAM stop-lease te vragen?
De meeste huurcontracten zijn tegenwoordig "triple net" (wat betekent dat u huur betaalt, plus uw evenredige deel van CAM en onroerendgoedbelasting voor het onroerend goed).
U kunt de verhuurder vragen om een CAM-stop-lease, wat betekent dat u alleen betaalt voor de stijging van de CAM-kosten en onroerendgoedbelasting boven uw eerste leasejaar (vaak het "basisjaar" genoemd).
Terwijl de verhuurder uw basishuurprijs kan verhogen, kost het veel van de "mysterieprijs" uit de huur. U kunt ook om een CAP op de CAM vragen zodat deze niet meer dan een bepaald onderhandelingspercentage kan verhogen.
6. Heb ik de CAM-definitie gelezen?
Dit is waarschijnlijk een van de meest verwarrende delen van de huurovereenkomst en u zult verrast zijn door de prijs waarvoor u betaalt. Controleer of u niet betaalt voor dingen die betrekking hebben op de marketinginspanningen van de verhuurder of juridische kosten die verband houden met het onderhandelen over andere lease-overeenkomsten.
Andere dingen die u misschien wilt doen zijn administratiekosten van meer dan 3%, betalen voor voordelen voor de werknemers van de verhuurder, uitbouwkosten voor andere lease-eenheden.
Lees meer over het onderhandelen over CAM-voorwaarden.
7. Wat is mijn verantwoordelijkheid voor kapitaaluitgaven?
" Kapitaaluitgaven " bij gebruik in een handelshuurovereenkomst verwijzen meestal naar grote structurele uitgaven, dwz dak, fundering, HVAC (verwarming, ventilatie, airconditioning) en andere belangrijke reparaties / vervangingen.
Wat 'standaard' is, verschilt van stad tot stad en van eigendom tot eigendom, maar ik adviseer klanten meestal om een huurovereenkomst te ondertekenen die de last van deze reparatie- of vervangingskosten naar de huurder verschuift. Als uw verhuurder vereist dat u voor deze kosten betaalt, zijn er compromissen.
Als de lease bijvoorbeeld zegt dat u verantwoordelijk bent voor HVAC-reparatie en -vervanging, stel de verhuurder dan voor dat hij "vervanging" treft en dat uw reparatieverplichting beperkt is tot een onderhoudscontract, misschien twee keer per jaar, en dat u verantwoordelijk bent voor alle algemene reparaties tot een bepaald jaarlijks maximumbedrag.
8. Is de lease toewijsbaar ?
Controleer om te zien of de verhuurder het recht heeft om de huurovereenkomst te beëindigen als u om een opdracht vraagt; dat wil zeggen, dat iemand anders de lease overneemt als u het bedrijf verkoopt. Voor veel bedrijven is uw locatie een groot stuk van zijn waarde.
Als de verhuurder het recht heeft om de huurovereenkomst te beëindigen zodra u om een toewijzing vraagt, kan dat uw verkoop doden. Vraag de verhuurder om deze bepaling te verwijderen of toe te staan dat deze wordt gewijzigd, zodat deze niet van toepassing is in geval van verkoop van uw bedrijf. Begrijp dat de verhuurder nog steeds het recht wil hebben om de opdracht af te wijzen als de nieuwe huurder financieel niet acceptabel is.
9.Wil ik een persoonlijke garantie nodig hebben ?
Als je weg kunt komen met het ondertekenen van een huurovereenkomst zonder persoonlijke garantie, heb je enorm veel geluk. De meeste verhuurders ondertekenen deze dagen niet, tenzij u persoonlijk de huur garandeert. Maar garanties zijn bespreekbaar.
Overweeg een garantie te bieden voor slechts een deel van de leaseperiode, zeg de helft. Of onderhandelen voor een garantie die pas 6 tot 12 maanden na uw beëindiging duurt in plaats van de rest van de leaseperiode.
10. Ben ik realistisch?
Als uw huurovereenkomst 3% van een groter onroerend goed uitmaakt, zal het veel minder waarschijnlijk zijn dat de verhuurder met u onderhandelt dan wanneer uw ruimte 25% of meer is. Om echt te begrijpen welke items belangrijk zijn om te onderhandelen, overweeg dan om een advocaat in te huren om het document te bekijken en u te helpen bij de onderhandelingen.
Uw lease kan ongelooflijk eenzijdig en belastend lijken, maar er zijn enkele zeer goede redenen voor veel van die bepalingen en een advocaat kan u helpen beslissen wanneer u moet knippen en rennen en wanneer het risico het waard is.
Voor meer informatie
Een bedrijfslocatie zoeken en leasen