Koop gelijk, ga snel weg, vertrouw op je team
Wat betekent het om een huis te spiegelen?
Thuis flippen betekent dat je een huis koopt met de bedoeling het meestal snel te verkopen, met winstoogmerk.
Het is geen langetermijnstrategie voor kopen en houden. Het pand verkopen voor meer dan waarvoor je het hebt gekocht, betekent niet automatisch dat je winst zult maken.
U koopt bijvoorbeeld een huis voor $ 200.000 en voert voor $ 50.000 aan renovaties in. Als u het huis verkoopt voor $ 240.000, wat meer is dan waarvoor u het hebt gekocht, verliest u daadwerkelijk geld wanneer u rekening houdt met de renovatiekosten, evenals met extra kosten om het pand te houden en het pand te verkopen.
Welk type eigendom kan worden omgedraaid?
Het meest voorkomende type woning dat wordt omgedraaid, is een eengezinswoning. Bijna elk type onroerend goed kan echter worden omgezet in winst. Dit bevat:
- Huizen met meerdere gezinnen : Flipping-mogelijkheden zijn het renoveren van de bestaande units of het toevoegen van extra eenheden om het pand waardevoller te maken voor potentiële kopers.
- Gemengde gebruikte woning: dit kan renovaties of toevoegingen aan de winkelruimte, woonruimte of beide inhouden.
- Winkelobjecten : de ruimte renoveren om aan een specifieke behoefte te voldoen, zoals een restaurant, salon of winkel.
- Land : het bestemmingsplan doorlopen om het goedgekeurd te krijgen voor een specifiek gebruik, zoals woningen of winkels. Goedkeuring van bestemmingsplannen kan een langdurig proces zijn, afhankelijk van hoe snel en gemakkelijk de bouwafdeling in de stad is om mee te werken.
Sleutel 1: Koop tegen de juiste prijs
U verdient uw geld bij de aankoop. Het maakt niet uit hoe goed je het huis uiteindelijk opknapt als je vanaf het begin teveel geld inzet, het zal zoveel moeilijker zijn om winst te maken.
Bepaal de After Repair Value - ARV
U probeert te bepalen hoeveel u zich kunt veroorloven om de woning te kopen om winst te maken. Daarom moet je achteruit werken.
Het eerste wat u hoeft te doen is de na-reparatiewaarde van de woning bepalen. Dit is wat u denkt dat het huis waard zal zijn nadat u alle renovaties op het terrein hebt voltooid.
U moet kijken naar onlangs verkochte prijzen voor vergelijkbare woningen in het gebied. Terwijl het kijken naar vergelijkingsproducten geen exacte wetenschap is, zal het je een honkbalveld van de waarde van het huis geven. Als je huis een koloniaal bed met twee bedden en twee badkamers is, zul je naar kolonies van vergelijkbare grootte willen kijken die in het afgelopen jaar zijn verkocht. U moet aanpassingen aanbrengen voor bepaalde factoren, zoals:
- Vierkant beeldmateriaal: twee huizen kunnen hetzelfde aantal bedden en baden hebben, maar één kan 1.000 vierkante voet groter zijn.
- Kwaliteit van renovaties: kijk naar de materialen die bij de renovatie zijn gebruikt. Is dit waar de huidige koper naar op zoek is?
- Locatie: sommige delen van de stad zullen beter zijn dan andere: beter schooldistrict, stillere straat.
- Lotgrootte: grotere partijen zullen waardevoller zijn.
- Voorzieningen: Heeft het huis centrale airconditioning, een in de grond zwembad, een afgewerkte kelder of een master suite?
Als u eenmaal naar de vergelijkbare objecten hebt gekeken, zou u in staat moeten zijn een reeks te bedenken van wat de woning waard zal zijn zodra u uw renovaties hebt voltooid. Dit is de After Repair Value.
Trek uw kosten af
Om de woning tegen de juiste prijs te kopen, moet u bepalen hoeveel geld u denkt te besteden aan het huis.
- Sluitingskosten bij aankoop: Dit omvat titelverzekering, huisinspecties, advocatenhonoraria, enquêtes, bankkosten, registratiekosten: akte en hypotheek.
- Bouwkosten: vergunningen van de stad, materiaalkosten, arbeidskosten.
- Kosten houden: verzekeringsbetalingen, belastingen, betaling van eventuele leningen, mogelijke kosten van nutsvoorzieningen.
- Sluitingskosten bij verkoop: advocaatkosten, mogelijk overdrachtsbelasting onroerend goed, makelaarscommissie, registratierechten: akte en hypotheek, stadsinspectiehonoraria: mogelijk certificaat van bewoning , CO, als de stad dit nodig heeft, koperscredits: de huisinspecteur van de koper vindt dingen verkeerd met het eigendom, zodat de koper waarschijnlijk een krediet van u zal vragen om deze dingen te repareren.
Wat is uw winst motief?
Je zult waarschijnlijk niet al het werk en risico lopen om een huis om te gooien om $ 5.000 te verdienen. Daarom moet u uw ideale winstdoel bepalen vanaf de klep. Wanneer alles is gezegd en gedaan zou u graag $ 20.000 verdienen? $ 50.000? $ 100.000? Weten hoeveel je wilt doen, zal je helpen de prijs te bepalen waarmee je je huis kunt kopen.
U moet er ook rekening mee houden dat u mogelijk winstbelasting moet betalen over de winst die u maakt. Afhankelijk van je inkomensschijf, moet je misschien niets betalen of misschien wel 20 procent van je winst aan Uncle Sam betalen. Mogelijk kunt u deze kosten uitstellen door een 1031-uitwisseling uit te voeren.
Bepaal de ideale aankoopprijs
Nu u een After Repair Value voor de woning heeft vastgesteld, de geschatte kosten in verband met de renovatie van de woning en hoeveel u wilt verdienen, kunt u het maximumbedrag bepalen dat u bereid bent te betalen voor de woning.
Na reparatiewaarde
- Minus kosten
- Minus winstmotivatie
= Ideale koopprijs
Dit is het punt waarop u uw aanbod doet en hoopt dat het wordt geaccepteerd. U hebt veel werk verzet om op dit nummer te komen, dus laat u niet misleiden door Realtors die u vertelt dat als u uw biedprijs verhoogt, het eigendom van u is. Elke dollar die je meer betaalt voor het onroerend goed, is een dollar met potentiële winst die je verliest. Vergeet niet dat u uw geld bent voor de aankoop.
Sleutel 2: ga snel weg
Het doel van het flippen van onroerend goed is om winst te maken en deze winst zo snel mogelijk te maken. Elke goede belegger weet dat de vastgoedmarkt een dubbeltje kan worden. Elk aantal factoren kan de waarde van uw eigendom drastisch verlagen. Dit bevat:
- Toename van rentetarieven : wanneer de rentetarieven hoog zijn, kunnen mensen het zich niet veroorloven om zoveel aan een huis te spenderen. Het vermindert hun koopkracht omdat hun maandelijkse hypotheekbetaling hoger zal zijn. Als de rente stijgt, zullen de huizenprijzen dalen om zich aan te passen aan deze daling van de koopkracht.
- Seizoenverandering: het thuiskoopseizoen is het hoogtepunt in de zomermaanden wanneer kinderen van school af zijn. Gezinnen willen verhuizen voordat het nieuwe schooljaar begint. Als u niet in staat bent om uw flip op de markt te hebben voor de vroege lente / zomer-rush, kunt u uzelf uiteindelijk veel geld kosten.
- Toename van inventaris: Een andere factor die de waarde van uw woning kan beïnvloeden, is overtollige voorraad in het gebied. Een reden waarom dit zou kunnen gebeuren is als een groot bedrijf in de stad wordt afgesloten en mensen hun huizen op hun markt zetten, zodat ze kunnen verhuizen. Er zijn slechts zoveel kopers voor een boerderij met 3 slaapkamers en 2 badkamers van $ 250.000. Als er vijf op de markt zijn, moet u wellicht uw prijs verlagen om het snel verkocht te krijgen.
- Foreclosures of short sales in de omgeving: u kunt helaas geen invloed uitoefenen op uw buren. Short sales en foreclosures in het gebied zullen de waarde van uw huis verlagen.
- Natuurramp: je kunt Moeder Natuur ook niet beheersen . Orkanen, tornado's en bosbranden kunnen gebieden verwoesten, waardoor de huizenprijzen in paniek blijven.
- Lagere schoolratings : als de schoolsysteembeoordeling daalt, wordt de buurt minder aantrekkelijk voor potentiële kopers.
- Trage economie: wanneer de economie instort, nemen ook de huizenprijzen toe. Minder mensen kunnen huizen kopen en degenen die dat wel doen, willen minder uitgeven.
- Milieukwesties / Hoogspanningslijnen: Verhoogde niveaus van radon of andere chemicaliën in de bodem, hoogspanningslijnen die in de achtertuin worden aangelegd of een pijpleiding die door de stad loopt, maken het moeilijker om uw huis te verkopen voor een topdollar.
Sleutel 3: het team waarmee u werkt, kan u maken of breken
Succesvolle vastgoedflips worden snel gedaan en gedaan voor de juiste prijs. Het inhuren van de verkeerde aannemer, ontwerper of makelaar kan snel een flop omzetten in een flop. Idealiter heeft u een team van vertrouwde personen op hun plek voordat u het pand sluit, zodat u geen tijd verspilt.
ontwerpers
Als u een ontwerper gaat huren voor uw renovatie, moet u ervoor zorgen dat hij of zij bekend is met het gebied. Het laatste dat u wilt doen, is over-verbeteren. Niet elk huis heeft Calcutta marmeren en Braziliaanse hardhouten vloeren nodig. Je kunt veel geld verdienen met een geweldige plattegrond en een strak ontwerp. Keukens en baden verkopen wel huizen, maar de meeste kopers weten het verschil niet tussen een kraan van $ 400 en een fles van $ 40.
Het kennen van de markt zal ook helpen bepalen wat voor soort koper er op dit gebied naar op zoek is. Trekt het gebied veel alleenstaanden, pasgehuwden, jonge gezinnen met kleine kinderen, gevestigde families of lege nesters aan? Dit zal helpen bij het bepalen van de beste manier om te renoveren. Moet je nog een slaapkamer toevoegen? Focus op een familiekamer voor de kinderen? Zal een hoofdsuite de hoofdtabel worden?
Contractors
Dit omvat elektriciens, loodgieters, siders, dakdekkers, HVAC-aannemers, schilders, straatstenen en iedereen die u nodig heeft. U wilt meerdere biedingen ontvangen zodat u de beste prijs krijgt, maar u wilt ook de inloggegevens controleren omdat de beste prijs niet altijd de beste kwaliteit is. Je zou denken dat je in het begin een goede prijs hebt gekregen, maar uiteindelijk zal je meer tijd en geld spenderen aan het proberen om het slordige werk van een aannemer te repareren.
Zorg ervoor dat de aannemer de nodige vergunningen begrijpt die met de stad moeten worden afgesloten voor de renovaties die moeten worden uitgevoerd. Hoe lang duurt de stad om vergunningen te verwerken? Zijn er zoneringsproblemen die moeten worden goedgekeurd? Vergunningskwesties met de stad kunnen maanden werk weerstaan en snel alle potentiële winst verminderen.
Aannemers zijn ook berucht om het "onderschatten" van de tijd die een baan in beslag zal nemen. Zorg ervoor dat u een vaste deadline hebt met de aannemer voor de werkzaamheden die moeten worden voltooid. Je moet ook een noodfonds opnemen in je budget voor deze banen die niet op tijd zijn voltooid.
Realtors
Verkoopt u met een makelaar of probeert u de woning zelf te verkopen? Als u verkoopt met een makelaar, vergeet dan niet om hun commissie mee te nemen bij de verkoop.
Wanneer u een makelaar kiest, moet u ervoor zorgen dat deze de markt kent waarop u het huis probeert te verkopen. Zelfs als je in het verleden met de makelaar hebt samengewerkt, zijn ze misschien niet de beste keuze voor die specifieke markt.
Bovendien zijn veel makelaars gewoon geïnteresseerd in het maken van een snelle verkoop en niet noodzakelijk het verkopen van het huis voor een topdollar. Zorg ervoor dat je je eigen onderzoek hebt gedaan en dat je je prettig voelt bij het nummer dat de makelaar denkt dat je voor het huis kunt krijgen. U wilt een snelle verkoop, maar u wilt ook niet te veel geld op tafel laten.