9 dingen die u moet weten
Vastgoedbeleggers willen geld verdienen met hun beleggingen. Wanneer u uw woning gaat verkopen, moet u belasting betalen over eventuele winsten die u heeft gemaakt. Dat wil zeggen, tenzij u een 1031-uitwisseling doet. Hier zijn negen basisprincipes die u moet kennen.
Wat is een 1031-uitwisseling?
Een 1031-beurs is een manier om een woning te verkopen zonder direct belastingen te hoeven betalen. Het idee is dat u eventuele winsten omwisselt met de aankoop van een nieuwe woning, waardoor u het betalen van belastingen kunt uitstellen totdat u de nieuwe woning verkoopt, tenzij u een nieuwe 1031-ruil doet.
Aan welke criteria moet u voldoen?
Om in aanmerking te komen voor een 1031-ruil, moet u een andere vastgoedbelegging aanschaffen die van dezelfde of hogere waarde is dan uw huidige eigendom. U moet eventuele winsten uit de vorige property-uitverkoop gebruiken om de nieuwe property te kopen. Het nieuwe onroerend goed moet worden beschouwd als een investering in dezelfde soort.
Wat is leuk?
Like-kind is een brede term, maar het betekent simpelweg één type investering vervangen door een vergelijkbare investering. Voor vastgoedbeleggers hoeft het niet exact hetzelfde type onroerend goed te zijn, het moet gewoon een vastgoedbelegging zijn. Als u bijvoorbeeld een huis met meerdere gezinnen verkoopt , kunt u elk ander type onroerend goed kopen dat als een investering wordt beschouwd, zoals een andere meergezinswoning, een winkelruimte, een appartement of een stuk grond.
Wie kan een 1031-uitwisseling doen?
Een 1031-uitwisseling kan worden gedaan met onroerend goed dat wordt gebruikt voor investeringen of voor het bedrijfsleven. Het kan niet worden gedaan met persoonlijke woningen.
Waarom zou je een 1031-uitwisseling doen?
De belangrijkste reden om een 1031-ruil te doen, is het uitbetalen van belastingen op eventuele meerwaarden bij de verkoop van een woning. Hiermee kunt u onroerende zaken die u niet langer wilt onmiddellijk lossen en iets nieuws kopen met het volledige bedrag van uw winst in plaats van dat u eerst belastingen op de winst moet betalen en vervolgens alles wat er nog over is om onroerend goed te kopen.
Het geeft je meer koopkracht.
Wie houdt het geld tot aankoop?
Als onderdeel van de beurs 1031, kunt u persoonlijk geen geld vasthouden dat u hebt gemaakt bij de verkoop van het eerste onroerend goed. Volgens de IRS moet dit geld worden bewaard door een gekwalificeerde tussenpersoon totdat het wordt gebruikt om het vervangende eigendom te kopen.
Een voorbeeld van een gekwalificeerde tussenpersoon is een titelagent, die betrokken is bij het toewijzen en overdragen van de titel van de oude eigenschap en het toewijzen en overdragen van de titel voor de nieuwe eigenschap. Om de volledige definitie van wie de IRS een gekwalificeerde tussenpersoon beschouwt te begrijpen, raadpleegt u § 1.1031 (k) -1 (g) (4) van de Thesaurieregels.
Hoe lang moet je een 1031-uitwisseling doen?
Een nadeel van het doen van een 1031-uitwisseling is dat je niet lang hoeft te identificeren en te sluiten op vervangende eigendom.
- 45 dagen
Tijdens een 1031-uitwisseling hebt u een identificatieperiode van 45 dagen. Binnen 45 dagen na de verkoop van uw huidige woning, moet u de woning of eigenschappen die u wenst te kopen tijdens de uitwisseling identificeren.
- 180 dagen
U hebt 180 dagen na de verkoop van uw huidige eigendom om de vervangende eigendom of eigenschappen te sluiten.
Regels voor het identificeren van vervangende eigendom
- Zet het op schrift
Om een woning als een vervangende woning te beschouwen, moet u de woning of eigendommen vóór het einde van de 45e dag schriftelijk identificeren.
U moet een fysieke beschrijving van het onroerend goed, een wettelijke beschrijving van het onroerend goed en het adres van de accommodatie opnemen.
U moet dit document ondertekenen. Het wordt meestal afgeleverd aan dezelfde persoon, de gekwalificeerde tussenpersoon, die de winst behaalt bij het eerste onroerend goed. Het kan ook worden geleverd aan de verkoper van de vervangende woning, een escrow-agent of een andere persoon die bij de uitwisseling is betrokken.
- Hoeveel?
Er zijn twee opties als het gaat om het identificeren van vervangende eigenschappen.
1. Three Property Rule- U kunt maximaal drie mogelijke vervangende eigenschappen identificeren. In dit geval maakt het niet uit wat de reële marktwaarde van de panden is.
2. Tweevoudige percentageregel - In deze benadering is er geen maximum aantal eigenschappen dat u kunt identificeren. In plaats daarvan mag de totale marktwaarde van de eigenschappen die u identificeert, niet meer bedragen dan 200 procent van de reële marktwaarde van de objecten die u op het moment van de verkoop hebt verkocht.
Hoe vaak kun je een 1031-uitwisseling doen?
De IRS stelt geen limiet aan het aantal van 1031 uitwisselingen dat een individu kan doen. Zolang u een woning verkoopt en vervolgens de winst van die woning in een andere vergelijkbare investering herinvesteert, kunt u een 1031-ruil doen en eventuele fiscale gevolgen uitstellen.
Als u echter een groot aantal van 1031 beurzen doet, kunt u als een dealer worden geclassificeerd en zullen uw eigendommen meer worden beschouwd als aandelen die worden verhandeld. In dit geval zou u moeten aantonen dat u deze eigenschappen als beleggingen gebruikt om door te gaan met 1031-uitwisselingen.