Het kan ook worden berekend in de daaropvolgende jaren op basis van de verwachte waarde van het onroerend goed minus de hypotheekbalans. Het zou de huidige aandeleninvestering zijn die u in het onroerend goed zou hebben, gecorrigeerd door een eventuele waardestijging en aflossing van de hypotheek.
Waarom ROE meten in toekomstige jaren?
In tegenstelling tot sommige andere ROI, Return on Investment-berekeningen, meet deze uw rendement op een veranderend aantal. Het geld dat u in de aanbetaling hebt gestoken, is niet gewijzigd, maar door de jaren heen zijn er andere factoren die het rendement op uw vermogen veranderen. Dat komt omdat je eigen vermogen verandert. Laten we eerst kijken naar welke voordelen u geniet bij het bezitten van huurwoningen:
- De lening afbetalen: naarmate u de hypotheekbetalingen voortzet, betaalt u het saldo van de hoofdsom af. Uw eigen vermogen neemt toe omdat u minder verschuldigd bent in verhouding tot de waarde.
- Waardering in waarde: uw woning waardeert in de loop van de tijd in waarde. Dus terwijl je verlaagt wat je verschuldigd bent, vergroot je ook wat het waard is. Het verschil tussen de twee groeit; eigen vermogen.
- Cashflow : elke maand moet u wat contant geld innen, het geld betaald in de huur die hoger is dan de hypotheekbetaling en kosten.
- Besparingen op de inkomstenbelasting: afschrijvingen zijn een enorm voordeel. Elk jaar kunt u een deel van de waarde van de structuur als afschrijving aftrekken van de huurinkomsten. Je hebt niets uitgegeven, maar de aftrek is precies zoals je had.
Dat zijn verbazingwekkende voordelen die onroerend goed zo veel beter maken dan andere beleggingsactiva. We zien echter dat er een paar zijn die ons vermogen veranderen, dat gestaag groeit. Laten we een voorbeeld bekijken:
U koopt een huurwoning voor $ 100.000 met $ 20.000 minder. In het jaar van de aankoop ziet u dat het $ 100.000 waard is, maar u bent slechts $ 80.000 verschuldigd, omdat u die aanbetaling van $ 20.000 als eigen vermogen hebt.
Laten we zeggen dat uw jaarlijkse positieve cashflow $ 3.600, of $ 300 per maand is over hypotheek en kosten. Onze ROE is dus $ 3.600 / $ 20.000, of 0.18 = 18% Return on Equity. Je bent een investeringsgoeroe!
Laten we nu tien jaar snel vooruitspoelen. Je hebt je hypotheek afbetaald en het huis is in waarde gestegen, nu ter waarde van $ 118.000. Uw saldo op de hypotheek is gedaald van $ 80.000 naar $ 66.000. Kijk nu naar je vermogen. $ 118.000 - $ 66.000 = $ 52.000, uw nieuwe aandelenkapitaal in ons eenvoudige voorbeeld. Laten we nu de berekening opnieuw doen voor ROE. U krijgt een beetje meer in huur, dus uw cashflow is nu $ 4.400 per jaar. $ 4.400 / $ 52.000 = 8,5% rendement op eigen vermogen.
Wat is er gebeurd? Het is simpel, omdat het eigen vermogen toenam, je kon de huren zeker niet snel verhogen. Dus, is dit nog steeds een geweldige investering? Onderzoek wat u nu kunt doen met $ 52.000. Het is misschien tijd om te verkopen en opnieuw te beleggen.