Wat kan er op het land worden ontwikkeld?
De mogelijkheden van wat land kan worden gebruikt zijn eindeloos.
Terwijl bestemmingsvereisten beperkingen zullen stellen aan wat kan worden gebouwd op een specifiek perceel, kan over het algemeen alles worden ontwikkeld op een onbewerkt stuk land. Bijvoorbeeld:
- Eengezinswoning
- Huis met meerdere gezinnen
- Kantoor ruimte
- Winkelruimte
- Gemengde detailhandel en woonruimte
- Hotel
- Toevlucht
- Strip Mall
- Ziekenhuis
- Winkelcentrum
- Farm
- Parkeerplaats
Wat is jouw doel bij het kopen van land?
Voordat u daadwerkelijk een stuk grond koopt, moet u beslissen wat uw doel is voor de investering. Er zijn verschillende strategieën om te overwegen en het is geen standaardoplossing. Twee verschillende investeerders kunnen twee zeer verschillende benaderingen hebben voor hetzelfde stuk land. Bovendien kan dezelfde belegger twee verschillende benaderingen hebben voor twee verschillende percelen.
Hier zijn zeven strategieën om te overwegen bij het kopen van land:
1. Kopen en verkopen:
In deze benadering draai je in feite het land om. U denkt dat u het land hebt gekocht onder de marktwaarde en hoopt dat u een andere koper kunt vinden die bereid is te betalen op of meer dan de marktwaarde.
U hoopt op een snelle verkoop met weinig tot geen extra werk op het land van uw kant.
2. Koop en houd:
In deze benadering koop je het land en houd je het een bepaalde tijd vast. U gelooft dat het land in waarde zal appreciëren. U moet nog steeds belasting betalen over het land, evenals eventuele extra kosten om het land te onderhouden gedurende deze tijd.
Dit is een gemeenschappelijke aanpak in gebieden die opnieuw worden geïntrementeerd. De belegger koopt het land in de hoop dat het in de toekomst kan worden verkocht aan een ontwikkelaar naarmate het gebied populairder wordt.
3. Koop, ontwikkel en houd vast:
In deze benadering koopt u een onbewerkt stuk land met de bedoeling om het land zelf te ontwikkelen. U kunt bijvoorbeeld een complex van herenhuizen bouwen dat u verhuurt aan particuliere huurders. U kunt ook besluiten om een stripwinkel te bouwen, die u kunt verhuren aan winkelverhuurders. Een andere optie zou kunnen zijn om een bed and breakfast te ontwikkelen die u kunt runnen en beheren.
4. Kopen, cultiveren en vasthouden:
In deze benadering bent u meer geïnteresseerd in het gebruik van het eigenlijke land dan het bouwen van onroerend goed op het land. U wilt bijvoorbeeld gewassen verbouwen op het land, gebruiken voor vee, een kerstboomboerderij opzetten of een wijngaard opzetten. Je zult het land actief beheren en hopen winst te maken met wat het land kan produceren.
5. Koop, doorloop het proces van rechten en verkoop:
In dit scenario koopt u het land en gaat u vervolgens door het proces om de eigenschap in zones onder te brengen voor een specifiek gebruik. Er kan bijvoorbeeld een stuk grond zijn dat bestemd is voor commercieel gebruik, maar nu het gebied zich heeft ontwikkeld, zou het een uitstekende locatie zijn voor een nieuw hoogbouwcomplex.
Als je het land kunt herbestemmen voor residentieel gebruik, zou het land waardevoller worden voor potentiële ontwikkelaars en wenselijker, omdat het een extra stap is die ze zelf niet hoeven te doen.
6. Kopen, ontwikkelen en verkopen:
In dit geval koopt u het land met de bedoeling om het land zelf te ontwikkelen en het vervolgens aan een eindgebruiker te verkopen. U koopt bijvoorbeeld het land, bouwt een nieuwbouwwoning en verkoopt het vervolgens aan een koper die erin wil wonen. Als een ander voorbeeld, zet je een wijngaard op en verkoop je deze aan een koper die de wijngaard zal beheren en runnen.
7. Koop, ontwikkel en huur:
Uiteindelijk zou je het land kunnen ontwikkelen en het land dan aan iemand anders kunnen verhuren. U kunt bijvoorbeeld land kopen en besluiten om er een parkeerplaats op te zetten omdat daar niet voldoende parkeergelegenheid is in de omgeving. De eigenaar van een accommodatie met meerdere gezinnen in de buurt vraagt of zij het perceel van u kunnen huren omdat ze niet genoeg parkeergelegenheid hebben voor hun huurders.
Risico's om te overwegen bij het kopen van land
Een onontwikkeld stuk land lijkt zeker eindeloze mogelijkheden te bieden. Je zult echter snel merken dat er veel beperkingen en uitdagingen zijn waarmee je te maken krijgt als je dit land probeert te ontwikkelen of te verkopen. De overheid kan het soort gebouw dat kan worden gebouwd of de manier waarop het land kan worden gebruikt beperken. U kunt milieuproblemen tegenkomen, zoals overstromingen of verontreinigingen.
Hier zijn vijf risico's van het kopen van land om op te letten:
1. Zone-indeling
Een groot probleem dat u kunt tegenkomen bij het kopen van land zijn bestemmingsproblemen met de manier waarop het land kan worden gebruikt. Elke stad heeft een bestemmingsplan. Dit verdeelt de stad in feite in verschillende gebieden, waaronder commercieel, residentieel, agrarisch, industrieel, historisch of zelfs gemengd gebruik.
Gebruik van de grond:
Het eerste probleem waar u mee te maken krijgt, is de manier waarop het land kan worden gebruikt. Als het land is bestemd voor residentieel gebruik en u van plan bent een woning op het land te bouwen, dan hebt u geen probleem.
Als u echter de manier waarop het land is gezoneerd wilt wijzigen, hebt u mogelijk een gevecht om uw handen. De grond is bijvoorbeeld bestemd voor residentieel gebruik en u wilt een commercieel onroerend goed bouwen op de site. Sommige van deze bestemmingsindelingen zijn tientallen jaren oud, dus de stad staat open voor een herclassificatie van het land als de nieuwe functie zinvol is met de huidige lay-out van de stad. Andere keren is het niet zo eenvoudig.
Je moet een petitie aanvragen bij de stad om het land opnieuw te classificeren. Veel steden zullen willen dat je laat zien dat er een substantiële verandering in de buurt is geweest die de verandering in zonering rechtvaardigt. Je zult een voorstel moeten indienen van wat je op de site gaat bouwen. U zult moeten aantonen dat uw ontwikkeling compatibel is met het bestaande landinrichtingsplan van de stad en dat dit geen negatieve gevolgen zal hebben, zoals het veroorzaken van overstromingen in de nabije omgeving of toename van het verkeer.
Er zal waarschijnlijk een openbare hoorzitting zijn. Zelfs als je het gemeentebestuur aan boord kunt krijgen, heb je misschien een apart gevecht met buren dat een petitie zal aanvragen om te voorkomen dat je kunt bouwen.
2. Bestemmingsbeperkingen
De tweede factor waarmee u rekening moet houden bij de aankoop van land, is de grootte van de ontwikkeling die u mag bouwen.
Terugzetvereisten:
Er is meestal een code die vereist dat uw eigendom op een bepaalde afstand van de aangrenzende vastgoedlijnen wordt gebouwd. Dit omvat de voorkant, waarschijnlijk de straat, de twee zijden en de achterkant. Permanente constructies, zoals een huis, garage of dek, moeten op een bepaalde afstand van de eigendomslijnen worden gebouwd.
Afhankelijk van de grootte van de partij die u bekijkt, kan dit van grote invloed zijn op de grootte van de structuur die kan worden gebouwd, waardoor deze mogelijk de investering niet waard is.
Perceeldekking:
Deze code is aanwezig om overstromingsproblemen te voorkomen. Er moet een bepaald percentage van het perceel zijn dat niet wordt gedekt, waar regen het vermogen heeft om in de grond te sijpelen zodat het de aangrenzende gebouwen niet overspoelt.
Verhouding vloeroppervlak:
De vierkante meters van elke verdieping van het pand (bepaalde steden bevatten kelders, andere niet) worden bij elkaar opgeteld en vervolgens gedeeld door de grootte van het perceel. Het totale vloeroppervlak kan slechts een bepaald percentage van de grootte van de partij zijn, die elke stad zal bepalen.
Hoogte:
U moet de hoogte kennen van de structuur die u kunt bouwen. Als u van plan was om een gebouw met drie gezinnen te bouwen, maar de stad zal niet meer dan twee verdiepingen op die locatie toestaan, dan zal de investering niet voor u geld waard zijn.
Accessoire gebouwen:
Er zijn codebeperkingen voor de grootte en plaatsing van constructies zoals garages en schuren. Er kan een vereiste zijn over hoeveel parkeerplaatsen u voor het onroerend goed moet hebben. Sommige steden kunnen zelfs eisen dat deze ruimtes worden afgedekt.
3. Milieukwesties
Een derde risico van het kopen van onbewerkt land is dat je niet weet wat er onder de grond ligt. U kunt hoge niveaus van radon of asbest tegenkomen. De grond kan onstabiel zijn en ongeschikt om op te bouwen. Als u bouwt op een bodem die niet stabiel is, kan dit de fundering van uw eigendom doen barsten.
Het land zou zich in een overstromingsgebied kunnen bevinden. Dit zal niet het einde van de wereld zijn als je het bezit kunt verhogen of de indeling van de grond kunt wijzigen om overstromingen te voorkomen. Overstromingsverzekering is erg duur en kan een deal-breaker zijn voor potentiële kopers.
Er zijn echter uitzonderingen. Een groot deel van Hoboken, New Jersey, bevindt zich in een overstromingsgebied, maar vanwege de nabijheid van New York City wordt het land in dat gebied als zeer waardevol beschouwd.
4. Toegang tot hulpprogramma's
Hoe eenvoudig is het om hulpprogramma's op de locatie te krijgen? Dit omvat riolering, stromend water, elektriciteit, gas, telefoon, kabel en internet. Hebben naburige eigendommen deze services, of is uw plot of land in het midden van nergens.
Als uw eigendom zich in het midden van nergens bevindt en geen toegang heeft tot een rioollijn, kunt u een percolatietest laten uitvoeren op de grond om te bepalen of een septisch systeem op het terrein kan worden geïnstalleerd. Deze test bepaalt hoe snel water door de grond stroomt. Ervan uitgaande dat het land de percolatietest passeert, moet je ook een put graven voor drinkwater, wat gemakkelijk vijf cijfers kost.
Het kan een aanzienlijke kostenpost zijn om deze hulpprogramma's op uw eigendom te krijgen. Als u geen toegang kunt krijgen tot de benodigde hulpprogramma's, is dit een ramp voor elke mogelijke ontwikkeling die u overweegt.
5. Geen inkomen, maar kosten
Wanneer u onbewerkt land koopt, is er niets op het land, dus het genereert geen inkomsten. Het is erg moeilijk om een lening op leegstaande grond te krijgen, dus je moet waarschijnlijk contant betalen voor het land, waardoor er veel geld vastzit in de investering.
Er wordt geen inkomen gegenereerd, maar u blijft wel verantwoordelijk voor de uitgaven op het land. De belangrijkste kosten zijn belastingen. Mogelijk moet u ook betalen om het land te onderhouden, zoals het gras regelmatig maaien.