Commerciële kredietverstrekkers zijn heel voorzichtig in hun acceptatie. Aangezien de persoonlijke kredietgeschiedenissen van kopers zelden belangrijk zijn in commerciële leningen, gebruiken ze andere criteria om kredietverleningsbeslissingen te nemen. Commercieel vastgoed wordt gekocht om inkomsten te genereren, dus een van de criteria die populair is, is naar het inkomen kijken om te zien of het genoeg is om de hypotheek adequaat te betalen en winst te maken voor de leners.
Wanneer een geldschieter naar een appartement of eengezinswoning kijkt, of een hypotheek zal worden verleend, en voor hoeveel, kan worden bepaald met behulp van de DSCR, of Debt Service Coverage Ratio. Het is een eenvoudige berekening, maar erg belangrijk. De geldschieter maakt zich niet echt zorgen over individuele kredietscores of geschiedenissen van de eigenaren. Het doel van de investering is ROI, Return on Investment en cashflow, dus de cashflow is de primaire overweging.
Eigenlijk zouden beleggers de zorg van de kredietverstrekkers moeten waarderen om ervoor te zorgen dat de kasstroomberekeningen kloppen voor een appartementenproject. Ze willen financiële gegevens zien met inkomsten en uitgaven. Ze zullen dan bepalen of deze getallen eruitzien alsof ze doorgaan in de toekomst, of mogelijk beter of slechter worden. Wanneer de cijfers laten zien dat de kasstroom de schuldendienst adequaat dekt, valideert het de investeringsselectie en waardering van de belegger (s).
Hoewel er veel plaatsen zijn om te zien hoe de DSCR te berekenen met een project- en hypotheekbedrag, is het waarschijnlijker dat een koper wil weten hoeveel hij kan lenen voor een project dat hij overweegt te kopen. De investeerders doen hun eigen berekeningen en kijken naar de door hen gekozen geldschieter om de cijfers die ze bedachten te valideren.
Zowel investeerders als geldschieters hebben in dit opzicht een gemeenschappelijk doel. Zal het project winstgevend genoeg zijn om de schuld te betalen met voldoende winst over?
We zullen dit vanuit twee richtingen bekijken, de huidige DSCR bekijken en een eigendom met een door een geldschieter gewenste DSCR evalueren. Deze berekening gaat terug naar die hoeveelheid met behulp van een gemeenschappelijke kredietgever minimaal aanvaardbare DSCR van 1,20. Dan doen we het in de andere richting en krijgen we de DSCR.
Moeilijkheidsgraad: gemiddeld
Benodigde tijd: 20 minuten
Hier is hoe:
- Bepaal de kasstroom of het brutobedrijfsresultaat na aftrek van leegstand en kredietverliezen .
Huurentotalen van $ 187.000 / jaar - 9% leegstand en kredietverlies ($ 16,830) = $ 170,170
- Ga vervolgens naar NOI of het nettobedrijfsresultaat door alle overige uitgaven voor exploitatie en beheer, inclusief belastingen en verzekeringen, af te trekken.
Bruto operationeel inkomen - Alle uitgaven = NOI of netto operationeel inkomen
$ 170,170 - 72,470 (kosten) = $ 97,700 NOI
$ 97.700 / 12 maanden = $ 8142 / maand NOI
- Als de geldschieter een minimaal aanvaardbare DSCR van 1,20 gebruikt, dan zou die $ 8142 / maand 1,2 keer de maandelijkse hypotheekbetaling moeten zijn. Om tot die maximale betaling te komen, is het noodzakelijk om de $ 8142 te delen door 1.2.
$ 8142 per maand netto-inkomen / 1.20 minimale DSCR = $ 6785 / maand maximale hypotheekbetaling.
- Nu is het alleen nodig om te bepalen hoeveel er geleend wordt tegen de huidige tarieven. Als deze koper een rentevoet van 6,875% op een lening van 30 jaar kan verwachten, zal een hypotheekcalculator ons vertellen dat de geldschieter bereid kan zijn om ongeveer $ 1.032.836 te lenen voor deze woning , omdat die lening en rentevoet zouden resulteren in hoofdsom- en rentebetalingen van $ 6785 / maand, en de minimum 1.20 DSCR.
De meeste hypotheekcalculators laten u de betaling, rente en tijd invoeren om het leenbedrag te berekenen.
- Toen we begonnen, wisten we dat we een hypotheekbedrag steunden met behulp van een vermelde DSCR, omdat we kopers willen schatten hoeveel er kan worden geleend om een woning te hypotheken die we evalueren voor aankoop. Maar laten we gewoon een DSCR-berekening uitvoeren waarbij we de kosten van het huidige project en de hypotheekbetaling kennen.
$ 223.000 NOI / $ 172.000 jaarlijkse hypotheekbetalingen = 1.30 DSCR
1.3 is in dit geval beter dan 1.2, dus waarschijnlijk een acceptabele DSCR. Als er echter een nieuwe lening wordt aangevraagd voor een operationeel project, zou de huidige NOI worden gebruikt zoals we aanvankelijk deden om te zien wat er mogelijk beschikbaar was als hypotheekbedrag.
Wanneer de cijfers werken, kunnen beleggers en geldschieters zich goed voelen over de projectfinanciering en toekomstige winstgevendheid.
Wat je nodig hebt:
- De inkomsten en uitgaven van het onroerend goed.
- Een hypotheekcalculator.