01 - Vastgoedbeleggingsevaluatie is zowel kwantitatief als kwalitatief
Ik keek onlangs naar een potentiële investering . Het was een uitgestrekt pand met vier eenheden en meerdere gezinnen dat in zijn geheel werd bewoond door de eigenaar, die er al dertig jaar was. De eigenaar was een eclectische academische en er was elke manier van bric-a-brac en antiek verspreid door de plaats. De plaats was niet goed onderverdeeld. Tapijt moest worden vervangen en vloeren moesten worden gerepareerd. De schuivende fundering had op sommige plaatsen de vloer opgezwollen en grote scheuren veroorzaakt die op en neer liepen tussen verschillende muren.
Ik toerde met een aantal vrienden van mij - een stel dat interesse had om in onroerend goed te gaan wonen. Ze schreven de plaats vanaf het moment dat ze door de deur binennkwamen. Maar toen ik die uitpuilingen en spleten zag, zag ik een ding: geld. Stichtingproblemen verjagen de meeste beleggers, wat de concurrentie vermindert en de prijzen kan verzachten.
Maar hoe een deal als deze te evalueren? Of wat voor deal dan ook? Persoonlijk deel ik de overwegingen in twee categorieën:
• Kwantitatief: hoe verwacht ik dat het pand als belegging zal presteren? Voor dit deel kan ik mijn rekenmachine of mijn spreadsheet of mijn evaluatiesoftware uitdraaien en een aantal nummers uitvoeren.
• Kwalitatief: ik moet mezelf afvragen: "Kan ik er iets aan doen?" Als je net als de overgrote meerderheid van de beleggers in onroerend goed bent, ben je een parttimer. Dat betekent dat je dit project bovenop je 'dagbaan' moet aanpakken en het daarna moet beheren. Dit deel van de analyse zal wat zoeken naar de ziel vereisen; een rekenmachine zal je hier niet helpen.
02 - Kwantitatief - De cijfers gebruiken met Cap Rate
Persoonlijk kijk ik vaak naar drie sleutelfiguren wanneer ik een investering overweeg. Cap rate , is de eerste van deze tools.
Cap rate is gewoon het jaarlijkse netto-inkomen gedeeld door de prijs van het onroerend goed. Jarenlang hebben beleggers de "1% -regel" gebruikt, die simpelweg aangeeft dat de maandelijkse huurinkomsten voor een woning ongeveer 1% van de prijs moeten zijn die u voor het onroerend goed betaalt. Sommige markten zijn weggegaan van deze verhouding vanwege wegschietende eigenschapswaarden, maar in andere kunt u nog steeds eigenschappen vinden die aan de 1% -regel voldoen. Iets dat u echter in gedachten moet houden, is dat de vuistregel van 1% een goede indicatie is of het onroerend goed op jaarbasis voldoende cashflow zal genereren om hypotheekbetalingen plus kosten te dekken. Daar zitten natuurlijk veel variabelen in (van belastingen tot rentetarieven tot het percentage aanbetalingen dat je betaalt), maar het is een startpunt.
03 - Cashflow als een hulpmiddel voor kwantitatieve evaluatie
De enige reden waarom u geeft om cap rate is dat u echt probeert om een eenvoudige proxy te krijgen voor wat voor soort cashflow de investering gaat genereren. Bij beleggen is contant geld koning - negeer deze berekening op eigen risico.
Het schatten van de kasstroom betekent het uitzetten van de belangrijkste verwachte uitgaande kasstromen (belastingen, hoofdsom, rente, uitgaven, vacatures, vergoedingen, reparaties) en het vergelijken met het inkomen dat het onroerend goed oplevert. U kunt dit doen via een spreadsheet of gebruik maken van een softwarepakket voor vastgoedevaluatie.
04 - Rate of Return als een kwantitatief hulpmiddel voor vastgoedanalyses
Cashflow, op zijn beurt, staat u toe om het verwachte rendement van de woning (ROR) te berekenen. Rendement is een maatstaf voor winstgevendheid; het meet het geld dat een project zal genereren versus het geld dat je in het project moet stoppen.
U hebt een spreadsheet of evaluatiesoftware voor onroerend goed nodig om deze verhouding te berekenen. Ik denk dat het zeer nuttig is omdat het me in staat stelt om het rendement dat ik verwacht voor de investering te vergelijken met het rendement dat ik redelijkerwijs zou verwachten voor andere, ongelijke beleggingen. Bijvoorbeeld: als ik de cijfers voor de eigenschap heb gebruikt die ik aan het begin van dit artikel beschreef en het gaf me een rendement van 8%, dan zou ik zeker slagen.
Ik kan verwachten dat ik 8% investeer op de aandelenmarkt (minder risico, en heel wat minder moeite). Voor het risico en de moeite die ik in dit project zou moeten steken, zou ik een rendement verwachten van ten minste 20%.
05 - Kwalitatief - Kun je het project gedaan krijgen?
Zoals ik hierboven al zei, je rekenmachine helpt hier niet. Dit is het moment waarop je een kijkje in de spiegel moet nemen en moet bedenken hoeveel tijd en moeite je aan het project kunt besteden.
Nogmaals, laten we eens kijken naar het project waar ik het over had aan het begin van dit artikel. Laten we zeggen dat je het vergelijkt met een vergelijkbare kans; een andere meergezins in dezelfde buurt, maar die minder werk vereist. Je zou die kans op de fixer-upper willen benutten, tenzij de tweede een aanzienlijk hoger rendement bood. Maar hoeveel hoger?
Voor beginnende beleggers bied ik altijd hetzelfde advies: op dit gebied dwaal je voorzichtigheid. Een project dat je kunt uitvoeren is oneindig veel beter dan een project waarbij je bent afgebrand op het moment dat je halverwege bent. Zoek iets in uw comfortbereik dat fatsoenlijke aantallen biedt, maak het klaar, en ga de volgende keer naar een uitdagender (en hopelijk winstgevender) project.
Conclusie:
Analyse is deels kunst, deels wetenschap. Bekijk de andere onderwerpen in dit gedeelte voor meer ideeën over het evalueren van investeringen.
Auteur Chris Smith is een vastgoedinvesteerder, oprichter van een online referentie voor beleggers en vastgoedprofessionals en heeft artikelen gepubliceerd in Corporate Finance Magazine, Euromoney en het Business Journal Network.