Zorgen voor uw huurders, uw eigendom en uw financiën
3 Strategieën voor het beheer van huurwoningen
Voordat u de juiste strategie voor u kunt selecteren, moet u alle verschillende delen van een huurwoning begrijpen die moeten worden beheerd.
De managementverantwoordelijkheden van een verhuurder kunnen worden onderverdeeld in drie secties:
- Beheren van huurders
- Beheer van onderhoud en inspecties van eigendommen
- Beheer van financiën
1. Beheer van huurders
Dit is het deel van het beheer van huurwoningen dat het meest direct en het meest voor de hand ligt. Een succesvolle huisbaas zijn, betekent echter veel meer dan alleen het verzamelen van huur. Je moet het beheren:
- Huurcollectie : vervaldata instellen. Het verzamelen van huur per week of maand. Het vaststellen van late vergoedingen en respijtperiodes. Omgaan met onbetaalde huur.
- Lease-overeenkomsten : Verifiëren dat de leaseovereenkomst alle wettelijke voorwaarden bevat die vereist zijn door de verhuurder-huurderwet van uw staat. Ervoor zorgen dat de lease up-to-date is met de meest recente versie van de wet. Start- en einddatum van lease van alle huurders beheren.
- Screening van huurders : advertentievacature. Afspraken maken. Verifiëren van informatie over applicaties. Je kunt ook bepalen of bepaalde huurders goed bij elkaar passen.
- Move-In : ondertekening van huurovereenkomsten. Regels, eisen en voorschriften naleven. Het verzamelen van de borg en de huur van de eerste maand. Doorlopen en noteren huidige staat van verhuureenheid.
- Move-Out : controleren of de leaseperiode daadwerkelijk voorbij is. Controle van de staat van de huureenheid op eventuele schade . Het begin van het proces om een nieuwe huurder voor een appartement te vinden.
- Klachten van huurders: Klachten over klachten. Een spelplan opstellen om het probleem op te lossen.
- Reparatieverzoeken: snel reageren op verzoeken. Prioriteit geven aan het belang van reparatie. Zelf de reparatie uitvoeren of iemand inhuren om het te doen.
- Tenant Evictions : Het verzenden van huurder wettelijk vereiste mededelingen vóór uitzetting. Indiening voor uitzetting bij de rechtbank. Het voorbereiden van uw bewijsmateriaal dat de reden voor uitzetting ondersteunt.
2. Beheer van onderhoud en inspecties van eigendommen
Het tweede hoofdgedeelte van het beheer van huurwoningen is het eigendom zelf. De fysieke structuur moet worden gehandhaafd voor de gezondheid en veiligheid van de huurders. Uw verzekeringsmaatschappij kan ook eisen dat bepaalde delen van de structuur, zoals het dak, aan bepaalde normen voldoen, of zij zullen weigeren het pand te verzekeren.
- Onderhoud: het gras maaien. Bladeren pakken. Sneeuw scheppen. Het vuilnis buiten zetten. Alle gemeenschappelijke ruimtes schoon houden. Zorg ervoor dat huurders te allen tijde toegang hebben tot stromend water en warmte in de winter. Daklekken repareren, sanitair lekken, gebarsten tegels, losse leuningen, defecte deur- of raamvergrendeling.
- Inspecties: u krijgt te maken met inspecties van de stad en zelfs van uw geldschieter en verzekeringsmaatschappij. De stadsinspectie moet ervoor zorgen dat uw eigendom bepaalde gezondheids- en veiligheidscodes volgt. De geldschieter en de verzekeringsmaatschappij inspecteren het onroerend goed om ervoor te zorgen dat het onroerend goed het bedrag waard is dat ze uitlenen of het bedrag waarvoor ze het verzekeren.
3. Beheer van financiën
Het derde deel van het management waarmee u te maken krijgt als u een huurwoning bezit, betreft de financiën. U moet weten hoeveel geld er elke maand binnenkomt en hoeveel geld er uit gaat.
- Huurbetalingen: Hoeveel u maandelijks in huur incasseert.
- Hypotheekbetaling: wat u elke maand aan uw hypotheek betaalt.
- Verzekering: Hoeveel u betaalt om uw eigendom te verzekeren.
- Belastingen: wat zijn uw jaarlijkse onroerendgoedbelasting.
- Hulpprogramma's: als huurders niet verantwoordelijk zijn voor het betalen voor nutsbedrijven, hoeveel het water, gas en elektriciteit rekeningen zijn elke maand voor het onroerend goed.
- Vergoedingen / boetes: vergoedingen die u mogelijk moet betalen voor eigendominspecties of gerechtskosten. Onverwachte boetes voor onderhoudsproblemen bij de accommodatie.
3 strategieën voor verhuurbeheer
Nu u de verschillende delen van een huurwoning begrijpt die moeten worden beheerd, kunt u bepalen hoe u deze gebieden wilt beheren.
Er zijn drie belangrijke benaderingen:
- Do-It-Yourself Management
- Half Do It Yourself / Half Outsource
- Outsourcemanagement volledig
1. Doe-het-zelf-management
In deze managementaanpak bent u verantwoordelijk voor alles, vandaar DIY. U bent degene die huur huurt, sneeuw schept en uw belastingaangifte doet.
Pros
- Totale controle: als eigenaar van een huurwoning bent u een bedrijfseigenaar. Als u het allemaal zelf doet, weet u wat er gebeurt in alle delen van uw bedrijf.
- Snel op de hoogte van problemen: omdat u uw hand hebt in alle delen van het management, kunt u meteen zien wanneer zich een probleem voordoet. Helaas, omdat u de leiding heeft over alle dingen in uw eigendom, kunt u dit probleem mogelijk nog steeds niet meteen aanpakken.
Cons
- Gebrek aan kennis: het is onmogelijk om overal een expert in te zijn. Als u een accountant had ingehuurd om uw belastingen in te dienen, in plaats van het zelf te doen, heeft de accountant mogelijk verschillende aftrekkingen opgelopen waarvan u zich niet bewust was. Als u een advocaat had ingehuurd om uw huurovereenkomst voor te bereiden, in plaats van uw eigen huurovereenkomst voor te bereiden, zou de advocaat bepaalde staatspolerantwetten kunnen hebben opgenomen die u over het hoofd had gezien. Als u een professional had ingehuurd om het dak op uw eigendom te installeren, in plaats van het zelf te installeren, had u misschien niet te maken gehad met een daklek.
- Overweldigend: het zijn van alle dingen voor alle mensen kan te veel worden. Omdat je de verantwoordelijkheid neemt voor alles, ben je misschien meer geneigd om fouten te maken.
Best voor
- Verhuurders met een klein aantal verhuureenheden.
- Verhuurders die eerder bedrijven hebben gehad.
- Verhuurders met eerdere ervaring in het beheren van verhuur.
- Verhuurders die controle willen.
2. Half doe-het-zelf / half uitbesteden
In deze aanpak voor het beheer van huurwoningen beheert u de gebieden waarvan u denkt dat u er expertise in heeft en besteedt u vervolgens de gebieden uit waar u zich niet zo prettig bij voelt of die u eenvoudigweg niet wilt beheren.
- Besteed juridische kwesties uit
U kunt bijvoorbeeld besluiten om huurbeheerproblemen met betrekking tot juridische zaken uit te besteden. U kunt zich goed voelen over het beheren van de financiën van het pand, het dagelijks onderhoud en klachten van huurders, maar bent erg ongemakkelijk als het om juridische kwesties gaat. In dit geval kunt u een advocaat inhuren om eventuele juridische problemen aan te pakken. Dit kan het opstellen van uw huurovereenkomst omvatten, zodat deze voldoet aan de wettelijke huurderwetten van uw staat en alle huisuitzettingen van huurders.
- Problemen met onderhoud uitbesteden
In dit scenario zou u een klusjesman inhuren of een superintendent aanstellen om alle onderhoudsproblemen aan te pakken, maar zou u alle andere managementverplichtingen zelf regelen.
Pros
- Tijd vrijmaken: als je niet alles doet, heb je meer tijd, punt. Hoe u deze tijd gebruikt, is aan u. U kunt meer tijd met uw gezin koesteren of u kunt deze tijd gebruiken om extra investeringsmogelijkheden te vinden.
- Heb experts: u geeft de controle over aan anderen die hopelijk meer weten dan u op een bepaald gebied.
Cons
- Vertrouwen op anderen: u vertrouwt erop dat deze mensen weten wat ze doen en dat ze uw belangen voor ogen hebben.
Best voor
- Verhuurders met groeiend aantal verhuureenheden.
- De gemiddelde verhuurder.
3. Outsource Management volledig
In deze managementstrategie bent u eigenaar van het onroerend goed, maar hebt u geen zin om een praktijkgerichte manager te zijn. Je voelt dat je kracht ligt in het selecteren van eigendommen, niet het beheren van de dagelijkse activiteiten. U huurt een property manager of property management company. Beheermaatschappijen kunnen alles aan, inclusief screening van huurders, verhuizing van huurders, huurverzameling, onderhoud en reparaties, verhuizing van huurders en verwijdering van huurders.
Pros
- Vrijheid van dagelijkse hoofdpijn: je hoeft om twee uur 's morgens de telefoontjes niet in te voeren dat de buurman zijn muziek te hard aan het spelen is. U bent verantwoordelijk voor het absolute minimum, maar de beslissingen waarvoor u verantwoordelijk bent, zijn meestal de belangrijkste beslissingen, zoals het geven van de OK om een huurderuitzetting te beginnen.
Cons
- Duur: Property managers zullen tienduizenden dollars per jaar kosten. Hoe meer huureenheden u bezit, hoe meer het gaat kosten.
- Wanbeleid kan uw bedrijf vernietigen: u plaatst uw bedrijf en daarmee uw levensonderhoud in andermans handen. Het zal heel moeilijk zijn om iemand te vinden die net zoveel om je succes en falen geeft als jij. Je moet ervoor zorgen dat je alle toekomstige managers grondig screent en een duidelijke exit-strategie hebt als de zaken slecht gaan.
Best voor
- Verhuurders die ver van hun verhuur wonen.
- Verhuurders met een groot aantal huurwoningen.
- Vastgoedbeleggers met gediversifieerde investeringen.