Maar de realiteit is dat uw winst van de verkoop van uw hoofdverblijfplaats waarschijnlijk vrij klein zal zijn - als ze überhaupt werkelijkheid worden.
Waardering van onroerend goed en inflatie
Het eerste ding om te overwegen is de waardering van het huis in context van inflatie.
Je zult verbaasd zijn om te beseffen dat de waardering van je huis kan worden gecompenseerd door inflatie. Dit geldt vooral als u niet op een hete vastgoedmarkt woont. We horen dramatische verhalen over waardering in bepaalde delen van het land, maar de meeste mensen kopen huizen in gebieden waar de jaarlijkse appreciatie de inflatie waarschijnlijk niet veel zal verslaan.
In september 2007 was volgens de Federal Reserve Bank van St. Louis de mediaanverkoopprijs voor nieuwe woningen die in de Verenigde Staten werden verkocht $ 240.300. In september 2017 bedroeg dat aantal maximaal $ 319.700. Wanneer u echter enkele cijfers gebruikt met behulp van de Amerikaanse inflatiecalculator, verdwijnt een deel van die waardering. In plaats van $ 79.400 in waardering te zien, ligt de werkelijke waarde van die waardering dichter bij $ 33.648.
Dat lijkt nog steeds niet erg. De waarde van uw huis is immers met meer dan $ 30.000 gestegen. Maar laten we de kosten niet vergeten.
Het bezit van een huis wordt geleverd met extra kosten
Vervolgens moet u de kosten van het eigen huis aftrekken van uw winst.
Laten we zeggen dat u een hypotheek krijgt voor $ 250.000 tegen een rente van 3,92 procent. In de loop van 30 jaar, volgens de hypotheekcalculator van Google, betaal je $ 175.533 aan rente. Zelfs als je huis elke 10 jaar waardeert met een op de inflatie gecorrigeerde $ 30.000 (in totaal $ 90.000), is dat nog steeds niet voldoende om de rente die je op de lening betaalt te compenseren.
En de rente die u betaalt, is niet de enige prijs waar u voor staat. Vergeet niet dat u in de meeste staten onroerendgoedbelasting betaalt. De hypotheekcalculator van Student Loan Hero bevat een berekening van de onroerendgoedbelasting. Als uw onroe- rendgoedbelasting 1,5 procent per jaar bedraagt, kunt u in de loop van 30 jaar een totale belastingbetaling van $ 117.000 zien. En dat veronderstelt geen verhogingen van de belasting op onroerende goederen - uw woning waardeert in waarde, dus uw belasting op onroerend goed.
Het klopt dat u sommige van uw kosten op uw belastingaangifte kunt aftrekken, maar een aftrek heeft niet dezelfde waarde als een tegoed. Het kan uw inkomsten en uw belastingverplichtingen verlagen, maar niet op een dollar-voor-dollar basis. Bovendien, volgens de belastingstichting, specificeert slechts ongeveer 30 procent van de huishoudens. Tenzij u een van degenen bent die het opgeeft, ziet u geen belastingvoordeel met betrekking tot uw hypotheek.
Andere kosten in verband met eigenwoningbezit zijn onderhoud en reparaties, evenals verzekering van huiseigenaren. Mogelijk moet u ook een hypotheekverzekering betalen als uw aanbetaling minder dan 20 procent is. Tegen de tijd dat u rekening houdt met tientallen jaren van deze kosten, toegevoegd aan uw hypotheekrente en onroerendgoedbelasting, is de kans dat u zelfs maar kunt breken zelfs vrij klein, zelfs als uw huis in de loop van de tijd in waarde waardeer.
Wat als je onverwachts onverwachts gaat verkopen?
We denken graag dat de vastgoedmarkt altijd zal stijgen. Zoals we zagen tussen 2007 en 2009, kan onroerend goed een bubbel vormen zoals elk ander actief. Het uiteenspatten van de vastgoedbubbel creëerde een situatie waarin duizenden mensen uiteindelijk veel geld verloren. Als je een prijsdaling kunt doorstaan, verlies je misschien niet zoveel.
Als u echter gedwongen wordt om te verkopen tijdens een crash op de vastgoedmarkt, kunt u niet veel doen om de situatie te redden. U kunt uiteindelijk geld verliezen in uw huis, bovenop wat u al hebt betaald in rente, belastingen en andere kosten.
Hoe zit het met huren?
Natuurlijk, zo onvolmaakt een investering als kopen kan zijn, is het mogelijk om erop te wijzen dat huren misschien niet de oplossing is. Immers, als u hypotheekbetalingen doet, bouwt u op zijn minst vermogen op in uw woning.
Wanneer u huurt, helpt u uw huisbaas om eigen vermogen te bouwen.
Dat wil echter niet zeggen dat huren tot elke prijs moet worden vermeden. Afhankelijk van uw markt kan huren een goede keuze zijn, zelfs als dat betekent dat u geen eigen vermogen opbouwt.
Dat geldt vooral als u in een gebied met hoge huizenprijzen woont en u kunt huren voor minder dan de maandelijkse totale kosten van hypotheek, onderhoud en andere kosten. U spaart niet alleen maandelijks geld, maar u kunt dan het verschil in de markt investeren en mogelijk een grotere waardering realiseren dan u zou hebben gekregen van uw woninginvestering.
Tussen november 2007 en november 2017 had de S & P 500 een rendement op jaarbasis van 9,672 procent, gecorrigeerd voor inflatie. Laten we zeggen dat het je in die periode $ 1.100 per maand zou kosten om een huis te bezitten, maar in plaats daarvan woonde je in een appartement met een maandelijkse huur van $ 700. Als je het verschil van $ 400 hebt geïnvesteerd tussen huren en kopen per maand gedurende die 10 jaar, zou de waarde van je investering $ 83.587,81 zijn.
Het is ook zo dat huren betekent dat je geen geld verliest als je tijdens een recessie je huis moet verkopen. Aan de andere kant, als het je lukt om in je huis te blijven en marktevenementen en vastgoedcrashes op te lossen, kun je genoeg eigen vermogen opbouwen in je huis dat het tijdens je pensionering kan worden gebruikt. Zelfs als je alleen maar break-even (of zelfs als je algehele verlies verliest) in huis hebt, kan het een voertuig zijn met gedwongen sparen dat je potentieel veel kapitaal biedt als je verkoopt.
Het kan ook een plaats zijn om tijdens uw pensioenleeftijd huurvrij te wonen (u kunt echter nog steeds onroerendgoedbelasting betalen), of u kunt een omgekeerde hypotheek gebruiken om toegang tot het eigen vermogen te krijgen om een verschil in pensioneringsinkomen te dichten. Je zult die opties niet zien wanneer je huurt.
Bij het kopen van een huis is een investering
In plaats van uw hoofdverblijfplaats als een investering te beschouwen, kunt u andere redenen overwegen om te kopen. Misschien wil je een plek om je eigen te noemen, equity opbouwen en wortels in een gemeenschap vestigen. Dit zijn allemaal goede redenen om te kopen! Omgekeerd, als je denkt dat je een mobielere levensstijl hebt, kan het logischer zijn om te huren, zelfs als je geen eigen vermogen opbouwt. Zolang u andere voorzieningen treft voor de planning van uw toekomst, kan huren een haalbare optie zijn, afhankelijk van de lokale markt en uw langetermijnlevensstijldoelen.
Tot slot, als u van uw huis een echte investering wilt maken, moet u iets anders doen dan erin leven. Als je het verhuurt nadat je bent verhuisd of het hebt gebruikt om geld te verdienen via Airbnb, kan dit een manier zijn om een rendement op je huisaankoop te zien.
Maar als u er gewoon woont, reken er dan niet op dat dit grote investeringsrendementen oplevert.