Word een deel van het gebouw
Verbeteringen en verbeteringen van huurders worden door de huurder betaald maar worden onderdeel van het gebouw. Tenzij een contract anders bepaalt, verkrijgt de eigenaar in het algemeen eigendom van de upgrades nadat deze zijn geïnstalleerd.
De huurder heeft een verzekerbare interesse in het gebruik van de verbeteringen. Het belang van de huurder in het onroerend goed houdt op wanneer de huurovereenkomst eindigt en de huurder zich terugtrekt. In het volgende voorbeeld ziet u enkele verbeteringen die een huurder kan aanbrengen.
Voorbeeld
Larry is eigenaar van Luxury Leathers, een winkel in lederwaren in een stripwinkelcentrum. Larry opereert vanuit de winkelruimte die hij verhuurt bij de winkelcentrumeigenaar, Shopping Centers Inc. Larry heeft verschillende verbeteringen aan zijn verhuurruimte aangebracht sinds Luxury Leathers er twee jaar geleden bij kwam. Deze omvatten nieuwe verzonken verlichting, nieuwe vloerbedekking en een klein kantoor dat Larry achter het winkelgebied heeft gebouwd.
De huurovereenkomst tussen Larry en zijn huisbaas stelt dat eventuele verbeteringen die Larry tijdens het huurcontract aan het gebouw aanbrengt, eigendom worden van de verhuurder op het moment van installatie. Afgeronde TIB's moeten door de verhuurder worden verzekerd . Winkelcentra Inc.
heeft het gebouw verzekerd onder een commercieel vastgoedbeleid. Het beleid dekt automatisch alle verbeteringen aan het gebouw die tijdens de beleidsperiode zijn aangebracht.
Larry weet dat eventuele TIB's die hij installeert het eigendom van zijn huisbaas worden. Niettemin zal Larry die verbeteringen gebruiken voor de rest van zijn huurovereenkomst.
Larry kan zijn gebruiksbelang in de woning verliezen als de TIB's beschadigd of vernietigd zijn door een brand of ander gevaar. Gelukkig kan Larry zijn interesse in de verbeteringen onder een commercieel vastgoedbeleid verzekeren.
Betekenis van TIB's
Veel commercieel onroerendgoedbeleid definieert huurdersverbeteringen en -verbeteringen als armaturen, aanpassingen, installaties of toevoegingen aan een gebouw dat u bewoont maar dat geen eigendom is. Dat wil zeggen, TIB's zijn items die u op uw kosten hebt gekocht of geïnstalleerd, maar die u niet legaal kunt verwijderen.
Voorbeelden van TIB's zijn kantoor, verlichting en vloerbedekking die Larry in zijn winkel heeft geïnstalleerd. Deze eigenschap maakt nu deel uit van het gebouw. Omdat Larry het niet bezit, kan hij het niet meenemen als hij naar een andere locatie verhuist. Als Larry het pand probeert te verwijderen, kan hij het gebouw beschadigen.
Wie is verantwoordelijk voor verzekeringen?
TIB's kunnen door de huurder of de verhuurder worden verzekerd. In de leaseovereenkomst moet duidelijk worden vermeld welke partij verantwoordelijk is voor het verstrekken van verzekeringen. Anders kunnen er geschillen ontstaan over wiens verzekering, de verhuurder of de huurder, van toepassing moet zijn op verliezen met beschadigde TIB's.
De leaseovereenkomst moet ook aangeven wanneer de eigendom van de TIB's van de huurder naar de verhuurder gaat. Dit gebeurt vaak (maar niet altijd) wanneer de verbeteringen in het gebouw worden geïnstalleerd.
Verzekeringsdekking voor verhuurder
Aangezien TIB's eigendom zijn van de verhuurder, zijn ze vaak verzekerd in combinatie met het gebouw onder het beleid van commercieel vastgoed van de verhuurder. Het beleid dekt doorgaans het gebouw dat is gepland in het beleid, voltooide toevoegingen en armaturen (dit betekent dat de eigenschap permanent aan het gebouw is gekoppeld). Een voorbeeld van een armatuur is een kroonluchter die in het plafond van een restaurant is geïnstalleerd.
Stel dat de huurovereenkomst tussen Luxury Leathers en Shopping Centers Inc. vereist dat de verhuurder TIB's verzekert. Als Shopping Centers Inc verzekerd is volgens een typisch vastgoedbeleid, moeten de kantoor-, vloerbedekking- en inbouwspots die Larry heeft geïnstalleerd in aanmerking komen als gedekte eigendom.
Verbeteringen aangebracht door een huurder verhogen de waarde van het gebouw van de verhuurder. Als een huurder $ 15.000 uitgeeft aan TIB's, wordt de waarde van het gebouw verhoogd met $ 15.000.
De bouwlimiet voor het beleid van de verhuurder moet worden verhoogd met de waarde van de TIB's. Anders is het gebouw mogelijk onderverzekerd. Als er een verlies optreedt en de verhuurder heeft nagelaten voldoende limieten te kopen, kan de verhuurder een co-assurantieboete oplopen.
Verzekeringsdekking voor huurder
Als de huurovereenkomst vereist dat de verhuurder beschadigde TIB's repareert of vervangt, hoeft de huurder deze items niet te verzekeren. Anders moeten de TIB's worden verzekerd volgens het vastgoedbeleid van de huurder. De meeste commerciële vastgoedpolissen dekken automatisch, als zakelijk persoonlijk goed, het gebruik van een huurder in TIB's.
Afhankelijk van uw beleid kunnen TIB's worden gedekt op basis van vervangingswaarde of werkelijke contante waarde. Verliezen worden meestal volledig vergoed als u reparaties "prompt" uitvoert (dit woord is niet gedefinieerd). Als u TIB's niet snel repareert, kan uw verzekeraar slechts een deel van de oorspronkelijke kosten betalen op basis van de volgende formule:
Oorspronkelijke kosten X aantal dagen vanaf de verliesdatum tot het einde van uw lease / aantal dagen vanaf de installatie van verbeteringen tot het verlopen van de lease
Stel dat Luxury Leathers op 1 januari 2015 een leaseovereenkomst van vijf jaar heeft getekend. Larry heeft de verbeteringen op 1 januari 2016 voltooid. Alle verbeteringen zijn op 1 januari 2017 door een brand vernietigd. Larry's verzekeraar betaalt niet meer dan het volgende:
$ 15.000 X 1095 (drie keer 365) gedeeld door 1460 (vier keer 365) = $ 11.250
Uw verzekeraar betaalt niets als uw verhuurder de beschadigde verbeteringen repareert of vervangt.
Trade Fixtures
Hoewel huurders TIB's die ze hebben geïnstalleerd niet kunnen scheuren, kunnen ze een categorie onroerend goed verwijderen, handelsgoederen genoemd. Wisselstukken zijn items die door de huurder zijn geïnstalleerd en die de huurder verwacht te verwijderen wanneer hij of zij het gebouw verlaat. Ze zijn essentieel voor het bedrijf van de huurder en kunnen worden verwijderd zonder het gebouw te beschadigen. De handelsfaciliteiten blijven eigendom van de huurder, dus de laatste is verantwoordelijk voor de verzekering ervan.
Stel dat Larry nieuwe kasten in zijn winkel installeert voor het tentoonstellen van zijn lederwaren. Zowel Larry als zijn huisbaas verwachten dat Larry de zaken met hem zal meenemen wanneer hij naar een andere locatie verhuist. Hoewel de koffers aan het gebouw zijn bevestigd, worden ze eerder als handelslokalen dan als TIB's beschouwd. Andere voorbeelden van handelsapparatuur zijn computers, verkoopautomaten en apparatuur voor machinewerkplaatsen.
Huurders moeten ervoor zorgen dat de huurovereenkomst duidelijk aangeeft welke soorten onroerend goed in aanmerking komen als handelslokalen. Anders kan de verhuurder weigeren om de huurder toe te staan bepaalde eigendommen te verwijderen wanneer de huurovereenkomst afloopt.