1. Constructie
Het meest elementaire element van een gebouw is de constructie.
Deze term betekent de materialen waaruit een gebouw is gemaakt.
Veel verzekeraars classificeren gebouwen in categorieën op basis van hun constructietype met behulp van een systeem dat is ontwikkeld door het Insurance Services Office (ISO). Dit systeem omvat de zes klassen die hieronder worden beschreven. Elke classificatie weerspiegelt zowel de gebruikte bouwmaterialen (zoals hout of beton) als de brandbaarheid van die materialen. ISO-categorieën zijn genummerd van één tot zes in afnemende volgorde van brandbaarheid. Van de zes categorieën zijn de gebouwen van klasse 1 (raamwerk) het meest waarschijnlijk te branden, terwijl gebouwen van klasse 6 (brandbestendig) het minst waarschijnlijk zullen branden.
Klasse 1, Frame
Gebouwen worden geclassificeerd als frameconstructie als hun buitenmuren zijn gemaakt van hout of een ander brandbaar materiaal. Frame-gebouwen bestaan vaak uit een houten interieur bekleed met stucwerk, of met baksteen of natuursteenfineer. Het dak is over het algemeen gemaakt van houten vloeren bedekt met hout of compositie gordelroos.
Klasse 2, Joisted Metselwerk
Een gebouw met metselwerk metselwerk heeft onbrandbare buitenmuren gemaakt van metselwerk, zoals betonblokken, steen, baksteen of adobe. De vloeren en het dak zijn brandbaar en bestaan geheel of gedeeltelijk uit hout. Dragende wanden kunnen bekleed zijn met stucwerk, baksteenfineer of een ander niet-brandbaar materiaal.
Klasse 3, niet brandbaar
Een gebouw is geclassificeerd als niet-brandbaar als de buitenmuren, vloeren en het dak zijn gemaakt van en worden ondersteund door niet-brandbare of langzaam brandende materialen zoals metaal, asbest of gips. Veel gebouwen van klasse 3 hebben een stalen frame. Niet-brandbare gebouwen branden niet snel, maar kunnen bij hoge temperaturen instorten.
Klasse 4, metselwerk niet brandbaar
Een niet-brandbaar metselwerk heeft buitenmuren gemaakt van baksteen, betonblokken of een ander type metselwerk. De vloer en het dak zijn vervaardigd van metaal of een ander niet-brandbaar materiaal. Een klasse 4-gebouw zal minder snel instorten in een brand dan een klasse 3-structuur.
Klasse 5, gemodificeerd brandwerend
Om een gebouw te kwalificeren als klasse 5, aangepast brandvertragend, moet het een brandweerstand hebben van ten minste twee uur voor de wanden, de vloer en het dak. De muren, het dak en de vloeren moeten massief metselwerk zijn van minstens vier centimeter dik. De meeste gebouwen van klasse 5 zijn geconstrueerd van beton. Velen bevatten staal.
Vuurbestendig
Een klasse zes, brandwerend gebouw heeft een brandweerstand van minstens twee uur voor de wanden, de vloer en het dak. De wanden moeten massief metselwerk van minstens vier centimeter dik zijn. De vloeren en het dak moeten bestaan uit gewapend beton van minstens vier centimeter dik.
Constructiestaal dat wordt gebruikt voor belasting, moet een brandwerendheid van ten minste twee uur hebben. Veel moderne hoogbouw kantoorgebouwen zijn geclassificeerd als brandvertragend.
2. Bezetting
Een tweede belangrijke factor die underwriters overwegen bij het evalueren en beoordelen van commercieel vastgoed is bezetting . Deze term betekent het doel waarvoor eigendom wordt gebruikt. Voorbeelden zijn de detailhandelmarkt, meubelproductie en appartementen.
Het type inhoud dat een gebouw bevat, is afhankelijk van de manier waarop het gebouw wordt gebruikt. De inhoud heeft invloed op de brandbaarheid van het gebouw. Een graanmolen bevat stof dat kan ontbranden en exploderen. Zo is een graanmolen eerder vatbaar voor brand dan een kantoorgebouw. Een zaagmolen bevat boomstammen, hout en zaagsel, die allemaal gemakkelijk branden. Een machinewerkplaats kan echter meestal metalen bevatten die niet erg ontvlambaar zijn.
3. Bescherming
Bescherming betekent de methoden die worden gebruikt om een gebouw te beschermen tegen brand. Het omvat zowel publieke als private bescherming.
Openbare bescherming wordt geboden door de lokale brandweer. ISO heeft een numeriek systeem ontwikkeld om de kwaliteit van de openbare bescherming te beoordelen. Brandweerkorpsen krijgen een classificatie van Public Protection Class toegewezen van één (superieur) tot tien (voldoet niet aan de ISO-normen). De beoordelingen weerspiegelen de volgende drie kenmerken:
- het kaliber van de brandweer
- de toereikendheid van de watervoorziening
- de effectiviteit van het brandalarm en communicatiesysteem
Over het algemeen wordt een gebouw dat zich in een community met een lage Public Protection Class-classificatie bevindt, een lager tarief voor zakelijke vastgoedverzekering aangerekend dan een vergelijkbaar gebouw in een gebied met een hoge classificatieniveau.
Onder privébescherming wordt verstaan onderdrukkingsmechanismen die onder controle van de verzekeringnemer staan. Voorbeelden zijn branddeuren, brandalarmen, brandblussers en sprinklersystemen. Als uw gebouw een of meer van deze functies bevat, kan uw verzekeraar een krediet op uw verzekeringstarief toepassen.
4. Belichting
Blootstelling verwijst naar externe gevaren die grotendeels bestaan door de locatie van een gebouw. Sommige gevaren zijn natuurlijk. Een gebouw in een luchtig gebied kan door sterke wind beschadigd worden. Andere natuurlijke gevaren zijn onder meer sinkholes , hagel, bliksem en zware sneeuw. Natuurlijke gevaren kunnen van locatie tot locatie sterk variëren.
Door de buurbedrijven, lokale infrastructuur (zoals snelwegen) of het grote publiek kunnen door de mens veroorzaakte gevaren worden gecreëerd. Een magazijn naast een kunstmestfabriek kan kwetsbaar zijn voor schade door explosies. Een gebouw in een gebied met veel criminaliteit is mogelijk kwetsbaar voor vandalisme . Andere voorbeelden van door de mens veroorzaakte gevaren zijn burgerlijke onrust , vervuiling door nabijgelegen goederentreinen en rook van industriële activiteiten.
Soorten eigenschapsclassificatie
Er zijn twee basismethoden die verzekeraars gebruiken voor het beoordelen van een vastgoedverzekering: een klasse rating en een specifieke rating. In sommige staten ontwikkelen verzekeraars klasse- en specifieke tarieven met behulp van verlieskostengegevens die door ISO worden verstrekt. In andere staten berekenen verzekeraars tarieven op basis van gegevens die ze zelf hebben verzameld.
Class Rating
In class rating worden gebouwen met vergelijkbare kenmerken toegewezen aan dezelfde klasse. Voor alle gebouwen in die klasse geldt hetzelfde tarief. Uw gebouw heeft waarschijnlijk een classificatie als alle volgende kenmerken aanwezig zijn:
- het bestaat uit 25.000 vierkante voet of minder
- het bevat geen sprinklerinstallatie
- het is niet brandwerend
- het wordt niet gebruikt voor productie
Een klastarief is een gemiddelde prijs voor de groep. Deze snelheid kan omhoog of omlaag worden aangepast om de positieve of negatieve kenmerken van een specifiek gebouw te weerspiegelen. Een kas met een klasse-rating kan bijvoorbeeld worden belast als hij grote hoeveelheden kunstmest opslaat.
Specifieke beoordeling
Wanneer een gebouw niet in aanmerking komt voor class rating, wordt een specifiek tarief berekend op basis van individuele kenmerken van het gebouw. Specifieke tarieven worden bepaald door rekening te houden met de constructie, bezetting, bescherming en blootstelling van het gebouw.
Gebouwen met een specifieke classificatie zijn over het algemeen complexer en hebben hogere waarden dan klasse-geclassificeerde structuren. Omdat specifieke tarieven zijn gebaseerd op de unieke kenmerken van een gebouw, moet het gebouw worden geïnspecteerd voordat het tarief kan worden berekend. Een fysieke inspectie kan worden uitgevoerd door ISO of de verzekeraar. Informatie over het gebouw is verzameld tijdens de inspectie. ISO of de verzekeraar gebruikt die informatie vervolgens om een tarief (of een kostenverlies) te berekenen. De snelheid wordt meestal gegenereerd door het gebruik van een formule.