Wat is schimmel?
Mallen zijn schimmelsoorten, een groep organismen met gisten, meeldauw en paddenstoelen.
Matrijzen zijn wijdverspreid en kunnen worden gevonden binnen en buiten gebouwen. Er zijn duizenden verschillende soorten schimmels. Deze organismen reproduceren door het creëren en verspreiden van sporen. Schimmel vereist vocht en zuurstof om te groeien. Het wordt vaak aangetroffen in gebieden waar water is geïnfiltreerd vanwege een lekkende leiding, een natte fundering, condensatie op koude oppervlakken (zoals koelapparatuur), slechte luchtcirculatie of defecte ontluchting.
Wat is "giftige" schimmel?
De term 'giftige schimmel' werd in de late jaren 90 door de media gepopulariseerd. Het werd een sensatie in de media in 2001, toen een paar uit Texas $ 32 miljoen won in een malgerelateerd proces tegen hun huiseigenarenverzekeraar. Toch had de enorme prijs weinig te maken met schimmelvergiftiging. De schade die het paar ontving was voor schade aan eigendommen veroorzaakt door lekkende leidingen , geen lichamelijk letsel . Terwijl de eisers beweerden dat de schimmel hen ziek had gemaakt, konden zij geen directe relatie bewijzen tussen hun gezondheidsproblemen en de schimmel.
De prijs van $ 32 miljoen werd later teruggebracht tot iets meer dan $ 4 miljoen.
De term "giftige schimmel" is een verkeerde benaming, volgens de CDC, aangezien schimmels zelf niet toxisch zijn. Niettemin produceren sommige schimmels sporen of toxines die schadelijk kunnen zijn voor mensen. Mensen met allergieën, ademhalingsproblemen of een verzwakt immuunsysteem hebben meer kans op reacties op schimmels dan mensen zonder deze aandoeningen.
Jonge kinderen en ouderen kunnen ook kwetsbaarder zijn. Ongunstige reacties op schimmel kunnen onmiddellijk na blootstelling optreden of deze kunnen worden uitgesteld.
Aansprakelijkheid van bedrijven
Bedrijven kunnen aansprakelijk worden gesteld voor letsel of schade geleden door huurders, klanten, werknemers of anderen als gevolg van schimmel. Sommige soorten bedrijven zijn meer kwetsbaar voor schaderegelingen dan anderen. Deze omvatten verhuurders , beheerders van onroerend goed, aannemers, architecten en bouwkundig ingenieurs.
Residentiële verhuurders zijn verplicht volgens de common law (en veel staatswetten) om huurwoningen in een bewoonbare staat te houden. Dit betekent dat het gebouw veilig moet zijn om in te leven. Als een woongebouw een schimmelinfectie ontwikkelt, kan de verhuurder aansprakelijk zijn jegens huurders voor enig letsel of schade die ze oplopen als gevolg van de schimmel. Gebouwbeheerders hebben vergelijkbare verplichtingen als verhuurders, aangezien ze handelen namens verhuurders.
De wetten met betrekking tot commerciële verhuurders zijn minder streng. Dit komt omdat commerciële huurders meestal geavanceerder zijn dan residentiële huurders bij het onderhandelen met verhuurders. Commerciële gebouwen hoeven over het algemeen niet bewoonbaar te zijn, maar sommige staten eisen dat ze geschikt zijn voor het beoogde gebruik. In sommige gevallen kan een commerciële huurder kunnen aantonen dat een met schimmel besmet gebouw ongeschikt is voor het gebruik waarvoor het was bedoeld.
Aannemers kunnen worden aangeklaagd wanneer gebouwen die ze hebben gebouwd of gerenoveerd waterlekken hebben ontwikkeld die schimmelgroei bevorderen. Mold-rechtsvormen tegen contractanten zijn meestal gebaseerd op een van de volgende beschuldigingen:
- Ongepaste materialen: de aannemer gebruikte de verkeerde materialen. De aannemer heeft bijvoorbeeld niet de juiste waterdichtingsmaterialen gebruikt om te voorkomen dat een gebouw lekt.
- Onjuiste technieken: de aannemer gebruikte de juiste materialen maar installeerde ze onjuist. Een Window-installatieprogramma heeft bijvoorbeeld het juiste knipperen gebruikt, maar heeft het niet goed op de vensterbank bevestigd.
- Schade tijdens de bouw: de aannemer heeft tijdens het bouwproces achteloos schade veroorzaakt die resulteerde in infiltratie van water en daaropvolgende schimmelvorming. Zo heeft een dakdekker per ongeluk een ventilatieopening beschadigd tijdens het installeren van een nieuw dak. Er lekte water door de ontluchting en veroorzaakte schimmelinfecties.
Architecten en bouwkundig ingenieurs zijn onderworpen aan rechtszaken gebaseerd op beschuldigingen van onjuist ontwerp van een gebouw of zijn componenten. Eisers kunnen beweren dat door het foutieve ontwerp vocht in het gebouw kan binnendringen of zich kan ophopen. Het vocht bevorderde de schimmelgroei, waardoor de eiser werd verwond of de eigendommen van de eiser werden beschadigd.
Aansprakelijkheid van werkgevers
Werkgevers zijn volgens de common law verplicht om werknemers een veilige werkplek te bieden. Ze zijn ook vereist door de Occupational Safety and Health Act om een werkplek te bieden die vrij is van erkende gevaren die ernstige schade aan werknemers kunnen toebrengen.
Omdat de gevolgen voor de gezondheid van schimmels niet goed worden begrepen, zijn er geen federale normen voor schimmelconcentraties in de lucht of de sporen daarvan. OSHA heeft een veiligheidsbulletin over schimmels gepubliceerd. Dit document is bedoeld voor beheerders van gebouwen, maar kan nuttig zijn voor elke werkgever die informatie zoekt over schimmel.
het voorkomen
De meest effectieve manier om schimmelpakken te voorkomen, is schimmelvorming in de eerste plaats voorkomen. Gebouweneigenaren moeten een jaarlijkse inspectie uitvoeren om te controleren op lekken, condensatie, defecte afdichtingen rond ramen en deuren, slechte afvoer rond funderingen en andere bronnen van vocht. Ventilatiesystemen moeten ook worden gecontroleerd.
Schimmel kan groeien op een breed scala aan organische stoffen, waaronder hout, papier, aarde, gipsplaat en doek. Hier zijn enkele aanwijzingen dat schimmel in de toekomst kan bestaan of een probleem kan worden:
- Gebouw of inhoud hebben waterschade opgelopen
- Bouwmaterialen zijn meer dan 48 uur nat geweest
- Gebouw heeft bestaande vochtproblemen, zoals lekkende leidingen of lekkende ramen
- Muffe of beschimmelde geuren
- Gebouw is onlangs gerenoveerd of wordt voor een ander doel gebruikt
Algemene aansprakelijkheidsverzekering
In het verleden konden bedrijven zichzelf beschermen tegen schaderisico's door een algemene aansprakelijkheidsverzekering aan te kopen. Het standaard ISO- aansprakelijkheidsdekkingsformulier sluit mal niet specifiek uit. Het bevat een uitsluiting van vervuiling, maar de uitsluiting wordt zelden toegepast op malclaims. Verzekeraars hebben moeite om de rechtbank ervan te overtuigen dat schimmels kwalificeren als een vervuiler .
Omdat ze niet kunnen vertrouwen op de vervuilingsuitsluiting om schimmelclaims uit te sluiten, hechten verzekeraars vaak een schimmels of bacterieuitsluiting aan het beleid. Veel verzekeraars gebruiken een zeer brede uitsluiting gepubliceerd door ISO. Deze uitsluiting bestaat uit twee delen, A en B. Afdeling A is van toepassing op lichamelijk letsel en materiële schade , en sectie B is van toepassing op persoonlijk letsel en reclameverlies .
Sectie A sluit lichamelijk letsel of schade aan eigendommen uit die het gevolg is van blootstelling of contact met schimmels of bacteriën op of in een gebouw of de inhoud ervan. (Bacteriën zijn uitgesloten omdat sommige bacteriën schimmel gebruiken als voedselbron.) De uitsluiting bevat een anti-concurrent causaliteitsclausule . Met deze clausule wordt de dekking voor letsel of schade met betrekking tot schimmels of bacteriën geëlimineerd, zelfs als een andere oorzaak of gebeurtenis die onder de polis valt, heeft bijgedragen aan het letsel of de schade. Sectie A sluit ook alle verliezen, kosten of uitgaven uit die voortvloeien uit het opruimen of herstellen van schimmels.
Milieu verzekering
Bedrijven kunnen zich beschermen tegen schadeclaims van derden door een milieu- (vervuilings-) aansprakelijkheidsverzekering te kopen. Milieubeleid heeft betrekking op aanspraken van derden die voortvloeien uit 'vervuilingsomstandigheden'. Het beleid varieert sterk en sommige (maar niet alle) dekkingsvormen. Als u meer informatie wilt over de milieuaansprakelijkheidsverzekering, raadpleegt u uw agent of makelaar .