Met amendementen en addendums zit het allemaal in de timing.
Het addendum
U bent een makelaar in onroerend goed die een koopcontract of een overeenkomst voor uw kopersklanten aan het voorbereiden is. Ze kopen een huis met de wens om een thuiskantoor in de residentie te plaatsen.
Op het moment van de indiening van het aanbod is het niet duidelijk uit de beschikbare documenten als de plaatselijke verordeningen dit juridische kantoor in de residentie mogelijk maken.
In dit geval kunt u een addendum opstellen bij het contract waarin staat dat de aankoop afhankelijk is van verificatie tot tevredenheid van de kopers dat zij het juridische kantoor in huis kunnen hebben. De sleutel tot het gebruik van het addendum is dat het deel uitmaakt van het oorspronkelijke aanbod en indien het aanbod wordt aanvaard, maakt het deel uit van de overeengekomen voorwaarden.
De contractwetten en gemeenschappelijke standaardcontracten gebruikt door makelaars verschillen van land tot land. Echter, wanneer addenda zijn toegestaan, en ze bijna altijd zijn, kunnen ze voor bijna elk doel worden gebruikt om duidelijkheid te krijgen en een akkoord te vereisen over items die geen deel uitmaken van het hoofdcontract.
De koper kan een addendum toevoegen om de woning volledig te laten onderzoeken in plaats van een mindere titelbedrijfsoplossing zoals een verbeteringslocatierapport te accepteren.
Dit kan zijn omdat de koper plannen heeft voor het onroerend goed waarvoor een volledige enquête nodig is en probeert om gebruik te maken van zijn onderhandeling om er een gratis te krijgen.
Andere vaak gebruikte addenda zijn openbaarmakingsformulieren en speciale inspectievereisten. In NM waar ik oefende, vergezelde het Addendum voor septische inspectie elk contract voor een huis met een septisch systeem.
Er was ook een vrijgave van de staat aan de koper over septische systemen ook afzonderlijk opgenomen.
Soms zijn bepaalde addenda niet vereist, maar zijn deze beschikbaar of voorgesteld. Als dit een vorm van onthulling door de consument is en niet verplicht, waarom zou u het dan niet gebruiken, omdat u uw cliënt meer informatie verstrekt die hen helpt bij het proces en uw risico's kan verkleinen.
Het amendement
U bent akkoord gegaan met de koopovereenkomst, alle partijen hebben getekend en u gaat door met het sluiten. Een onderzoek toont een opdringende omheining gebouwd door een buurman. De kopers willen dat het hek wordt verplaatst voordat het wordt gesloten om het probleem op te lossen. Als dit onderdeel van de overeenkomst moet worden gemaakt, moet het contract worden gewijzigd . De sleutel hier is dat we al een overeenkomst hebben getekend en verzegeld. Dit is een wijziging, dus een amendement.
Dit soort situaties, vaak met betrekking tot inspecties, worden vaak behandeld als bezwaarformulieren en vervolgens als afwikkelingsformulieren. Ze hebben misschien geen amendement in de titel van het formulier, maar het effect van het opnemen ervan wijzigt ze, omdat ze de basisovereenkomsten in het contract zullen wijzigen.
Laten we zeggen dat de septische inspectie opduikt dat het uitloogveld te klein is en niet voldoet aan de geldende voorschriften.
De koper zou bezwaar maken en eisen dat de verkoper dit op zijn kosten corrigeert voordat deze wordt gesloten. Als de verkoper hiermee instemt, of als zij een bepaalde betalingsovereenkomst onderhandelen, wordt dit een wijziging van het contract, zelfs als het niet de titel 'Amendement' heeft.
Wijzigingen in de oorspronkelijke voorwaarden van het ondertekende contract komen zeer vaak voor. Ze kunnen betrekking hebben op titelproblemen, de staat van eigendom en correctie van problemen, ontdekking van problemen in de verzekeringsaanvraag en zelfs taxaties. Laten we zeggen dat de taxatie een paar duizend dollar lager is dan de afgesproken aanschafprijs.
Op dit punt hebben we een hele nieuwe onderhandeling. De koper wil dat de verkoper de prijs laat vallen op de getaxeerde waarde, maar misschien is de verkoper het niet eens en wil hij meer aanbetaling van de koper. Ze kunnen ergens in het midden tot overeenstemming komen om de deal te redden.
Als ze dat doen, wordt het contract gewijzigd en gaat de transactie verder.
Probeer gewoon niet onprofessioneel te lijken en laat het titelbedrijf of een advocaat erop wijzen dat u een wijzigingsformulier hebt gebruikt, terwijl dit een addendum zou moeten zijn of andersom. Ken de terminologie van ons bedrijf, vooral de juridische zaken.