Tips voor een snelle en winstgevende uitverkoop
Papierwerk
Inkomsten- en onkostenoverzicht: u wilt ervoor zorgen dat u al uw financiële gegevens in orde hebt voordat u uw huurobject te koop aanbiedt.
Het opstellen van een rapport over inkomsten en uitgaven geeft u en elke potentiële koper een beter beeld van de waarde van uw eigendom.
Inkomsten: opgenomen in dit rapport over inkomsten en uitgaven, wilt u alle inkomsten die de woning ontvangt, op maandelijkse en jaarlijkse basis opnemen. Dit kan de maandelijkse huurbetalingen van huurders omvatten, evenals eventuele extra huur van parkeerplaatsen, gebruik van wasmachines en drogers of betalingen als u het geluk hebt een billboard of gsm-toren op uw eigendom te hebben.
Kosten: het rapport over inkomsten en uitgaven moet ook het geld bevatten dat u voor het jaar uitgeeft. Dit kan zijn:
- Eigendom belasting
- Verzekeringsbetalingen
- Water- en rioolheffingen: als u verantwoordelijk bent voor nutsvoorzieningen.
- Elektriciteitskosten: als u verantwoordelijk bent voor nutsvoorzieningen.
- Gasheffingen: als u verantwoordelijk bent voor hulpprogramma's.
- Olietarieven: als u verantwoordelijk bent voor hulpprogramma's.
- Onderhoud : de meeste beleggers en / of makelaars schatten een percentage voor onderhoud. Traditioneel is dit bedrag vijf procent van het brutobedrijfsresultaat . Onderhoudskosten zijn afhankelijk van de grootte van het pand, de leeftijd van het pand en de hoeveelheid buitenruimte. Het kan dingen omvatten als landscaping-kosten, kosten voor het repareren of vervangen van verouderde of falende fixtures, deursloten, ramen, gebarsten tegels, sanitair lekken, daklekken of wiebelige relingen.
- Leegstandskosten: de meeste beleggers zullen ook rekening houden met een vacaturefactor. Afhankelijk van het type woning, kunt u verwachten dat dit aantal tussen vijf en tien procent van het bruto-omzetresultaat ligt. Vacaturekosten kunnen kosten omvatten om de woning te vermarkten , zoals het plaatsen van advertenties voor uw huur, en kosten om de woning te houden , zoals belastingen en verzekeringen.
Verzamel documenten met betrekking tot inkomsten, uitgaven en beheer van onroerend goed
Artikelen uit inkomsten- en onkostendeclaraties: Voordat u uw huurobject te koop aanbiedt, wilt u de papieren exemplaren vinden van de artikelen die u hebt opgenomen in het rapport over inkomsten en uitgaven. U wilt deze uitspraken van het voorgaande jaar verzamelen. Dit kan alle rekeningen voor nutsvoorzieningen, verzekeringsoverzichten, onroerendgoedbelasting, hypotheekbetalingen, huurbetalingen, onderhoudskosten enzovoort omvatten.
U moet al deze bonnen in de computer scannen, zodat u er ook een digitale kopie van hebt. Dit maakt het gemakkelijker om een item naar een potentiële koper, een advocaat of een makelaar te sturen als hierom wordt gevraagd, omdat je het al elektronisch beschikbaar zult hebben.
Kopieën van alle toepasselijke leases: U wilt de kopieën van alle huurovereenkomsten voor huidige huurders verzamelen. Dit zal worden gebruikt om de huidige huurbetaling te verifiëren, evenals de duur van de lease.
Lijst met alle recente verbeteringen aan de woning: u moet een lijst samenstellen met alle verbeteringen die u de afgelopen jaren aan de accommodatie hebt aangebracht. Heb je bijvoorbeeld een nieuw dak opgezet, de oven vervangen of de keuken gerenoveerd? U wilt ook de geschatte datum vermelden waarop het werk is uitgevoerd en mogelijk de geschatte waarde van de verbetering.
In uw lijst met verbeteringen, zult u beschrijvende adjectieven willen toevoegen. Bijvoorbeeld, in plaats van te zeggen, gerenoveerde keuken, kan het aantrekkelijker zijn om te zeggen, gerenoveerde keuken, inclusief grijze shaker-stijl kasten, polar white graniet en afgeschuind metro backsplash.
Bovendien moet u ook een bewijs vinden van het werk dat is gedaan. Dit kunnen kopieën zijn van facturen, contracten voor het werk of andere ontvangsten.
Vaak gebruikt de makelaar deze lijst met verbeteringen bij het samenstellen van de vermeldingsdetails voor uw woning. Daarom moet deze lijst zo volledig mogelijk zijn.
Kopieën van eventuele vergunningen: Het eerste dat u wilt doen, is ervoor zorgen dat er geen open vergunningen voor uw eigendom zijn. Afhankelijk van je stad kun je dit verzoek persoonlijk, telefonisch of online doen. Dit staat bekend als open openbare-archiefaanvraag.
Als er open vergunningen voor het onroerend goed zijn, moet u deze waarschijnlijk voor verkoop sluiten. U moet bepalen welk werk moet worden voltooid, een erkende aannemer inhuren om het werk te voltooien, vervolgens een inspecteur uit de stad laten komen en verifiëren dat het werk is gedaan om te coderen zodat ze de vergunning kunnen sluiten.
U moet kopieën verzamelen of verkrijgen van alle vergunningen voor alle werkzaamheden die ooit zijn voltooid op het terrein. Uw gemeente zou u kopieën moeten kunnen bezorgen van alle vergunningen die zijn geregistreerd voor het onroerend goed.
Bepaal winstpotentieel
Je moet je financiën beoordelen om een overzicht te krijgen van hoeveel geld je zou kunnen verdienen als je je eigendom verkoopt.
1. Hoeveel ben je aan je hypotheek verschuldigd? Heeft u boetes voor vooruitbetaling?
2. Weet welke afsluitingskosten u tijdens de verkoop van uw eigendom draagt. Dit kan een realty overdrachtsbelasting bij verkoop, Realtor commissie bij verkoop, opnamekosten en de kosten van de advocaat zijn.
3. Weet wat uw belastinggrondslag is voor het onroerend goed, zodat u weet hoeveel belastingen u verschuldigd bent. Neem contact op met uw accountant om te bepalen wat uw belastinggrondslag is.
Over het algemeen zal uw basis alle uitgaven zijn die naar het onroerend goed zijn gegaan die in een bepaald jaar niet zijn afgeschreven, zoals inkoopprijs, afsluitingskosten en verbeteringen, minus het bedrag dat u in de loop van de jaren hebt afgeschreven .
4. Weet wat de ruwe marktwaarde van uw eigendom is. U zou twee of drie vergelijkbare eigenschappen moeten vinden die in uw gebied in het afgelopen jaar zijn verkocht. U kunt deze cijfers gebruiken om een idee te krijgen van het prijsbereik waarin uw eigendom zou moeten worden verkocht.
5. Neem de ruwe marktwaarde van uw woning, minus het bedrag dat u nog hebt over uw hypotheek, minus afsluitingskosten van de verkoop van uw eigendom om te bepalen met hoeveel geld u zou weglopen bij de verkoop.
6. Vervolgens moet u bepalen hoeveel geld u aan vermogenswinstbelastingen verschuldigd bent. Hiertoe neemt u de verkoopprijs van uw onroerend goed minus de belastinggrondslag die u hebt berekend. Dit bedrag bepaalt wat u verschuldigd bent voor vermogenswinstbelasting. Zorg ervoor dat u met uw accountant spreekt, want er kunnen scenario's zijn waarbij u met heel weinig geld weggaat bij de verkoop, maar die aanzienlijk meer verschuldigd zijn aan vermogenswinstbelasting als gevolg van afschrijvingen die gedurende het hele eigendomsrecht van het onroerend goed zijn afgeschreven.
Onderhoud
Uitgesteld onderhoud: voor de verkoop wilt u uw woning er zo goed mogelijk laten uitzien. Dit is het moment om onderhoudsproblemen aan te pakken die u hebt uitgesteld. Dit kan het schilderen van gemeenschappelijke ruimtes zijn, het verbeteren van landschapsarchitectuur of beteugelen, het bevestigen van lopende toiletten of kleine druppels in kranen.
Kapitaalverbeteringen : u moet ook bepalen of het voltooien van eventuele kapitaalsverbeteringen voorafgaand aan de verkoop de moeite waard is. Zal de verbetering een groter rendement opleveren dan het kost? Bent u bijvoorbeeld in staat om een nieuw dak op het terrein te plaatsen voor minder dan de marktrente?
Is het logisch om meer geld in het pand te investeren? Als u dergelijke verbeteringen niet doorgevoerd, zal dit de mogelijkheid van verkoop verminderen? Zal een slecht dak, rottend dek of gaten in muren iemand ervan weerhouden om het pand te kopen?
Algemene tips
Houd huurders op de hoogte: wanneer uw huurwoning daadwerkelijk op de markt is, moeten potentiële kopers minimaal één verhuureenheid kunnen invoeren wanneer zij de woning bekijken. U moet daarom bepalen hoe en wanneer u huurders op de hoogte stelt dat u het onroerend goed te koop aanbiedt. Afhankelijk van de grootte van uw woning hoeft u niet alle huurders op de hoogte te stellen van uw voornemen om de woning te verkopen. U hoeft de huurders van appartementen die u aan potentiële kopers wilt laten zien alleen te melden.
Soms zijn huurders bang wanneer ze horen dat het pand te koop staat. Ze maken zich zorgen dat ze worden verdreven wanneer het wordt verkocht. Ze maken zich ook zorgen over hoe een nieuwe verhuurder het onroerend goed zal beheren. Sommige huurders zullen dit ook gebruiken als een mogelijkheid om tegen de verhuurder te ontmaskeren voor redelijke en onredelijke problemen, dus wees voorzichtig met het laten communiceren van de huurders met potentiële kopers.
Vul elke vacature in: voorafgaand aan de verkoop heeft u idealiter een bezettingsgraad van 100 procent bij uw woning. Als je een vacature hebt, knip dan niet in de bochten om de vacature snel te vullen. Zorg ervoor dat u nog steeds uw volledige screeningproces volgt .
Als uw woning niet snel verkoopt, zit u vast bij elke huurder die u in het pand hebt ondergebracht. U wilt ook geen probleemhuurders in de woning plaatsen die de woning kunnen beschadigen op een moment dat deze er op zijn best uit moet zien. Het is beter om een leegstaande eenheid te hebben dan een die bezet is door een slechte huurder.
Interview Makelaars : U moet een makelaar vinden om uw woning te vermelden. Als je al een makelaar hebt waar je in het verleden mee hebt gewerkt en waar je je prettig bij voelt, dan ben je helemaal klaar.
Anders moet je verschillende Realtors interviewen. Het is belangrijk om te zoeken naar makelaars die gespecialiseerd zijn in het type woning en het gebied waarin u verkoopt. Eengezinswoningen of appartementen hebben misschien niet zo iemand nodig die gespecialiseerd is, maar voor een meergezinswoning, een winkelruimte, een woning voor gemengd gebruik of andere, meer unieke investeringen, wilt u iemand zoeken die succes heeft met het verkopen van het type woning dat u probeert te verkopen. Zie het op dezelfde manier als advocaten gespecialiseerd zijn in bepaalde gebieden, zoals echtscheiding, belastingaangifte of ondernemingsrecht.
Wanneer moet je het op de markt brengen? Vastgoedbeleggingen voldoen niet aan dezelfde regels als de verkoop van woningen aan huiseigenaren. De normale huizenmarkt is het sterkst in de lente, omdat gezinnen proberen hun nieuwe woning binnen te komen vóór het nieuwe schooljaar.
Over het algemeen kunt u een vastgoedbelegging te allen tijde van het jaar te koop aanbieden. Mogelijk ziet u lagere activiteit rond de feestdagen of in de zomer.