Verhuur aan huurders met strafregisters

Criminal History gebruiken bij screening van huurders

Hoewel het uiteindelijk de beslissing van een verhuurder is over welke huurders ze in hun huurwoning zullen plaatsen , zijn er nog steeds bepaalde regels die moeten worden gevolgd. Als onderdeel van het screeningproces heeft een verhuurder toegang tot het strafregister van een huurder. Een verhuurder moet bepaalde regels volgen bij het gebruik van dit strafregister om toekomstige huurders te accepteren of af te wijzen. Leer wat je moet zoeken in een strafregister en wat je moet opnemen in een beleid voor criminele voorgeschiedenis om te voorkomen dat je wordt beschuldigd van discriminatie.

9 dingen om te overwegen bij het bekijken van het strafregister

1. Werd het individu veroordeeld ?: Er is een groot verschil tussen gearresteerd worden voor een misdaad en feitelijk veroordeeld worden voor een misdrijf. Een arrestatie maakt je nergens schuldig aan, dus wees voorzichtig als je een potentiële huurder probeert te verwerpen alleen op basis van een arrestatie.
2. Wat is het belediging ?: Welke overtreding heeft de huurder feitelijk begaan? Begrijpt u de aard van de misdaad? Als dit niet het geval is, raadpleeg dan een advocaat of politieagent voor opheldering.
3. Hoe ernstig is het delict ?: Moet de kandidaat-huurder een boete betalen of de daadwerkelijke gevangenisstraf uitdienen voor het misdrijf dat hij begaan heeft? Hebben ze een shirt uit het winkelcentrum gestolen of hebben ze iemand neergeschoten?
4. Hoe recent is de overtreding ?: Heeft de huurder het overtreding begaan vorig jaar of gebeurde het 20 jaar geleden?
5. Hoeveel overtredingen zijn er ?: Heeft de aspirant-huurder één strafbaar feit om over na te denken of hebben ze een lang blad van overtredingen?

1. Bestaan ​​de delicten meerdere jaren of zijn ze geclusterd in één periode ?: Als er meerdere overtredingen zijn, gebeurde dat allemaal rond dezelfde tijd of voltrekken de overtredingen zich over verschillende jaren?
2. Kan het andere huurders in gevaar brengen ?: Stelt de aard van het misdrijf dat de toekomstige huurder heeft gepleegd andere huurders in gevaar? Enkele voorbeelden zijn drugsgebruik, verkrachting, kindermishandeling of mishandeling en batterij. Een verhuurder is verantwoordelijk voor het handhaven van een veilige omgeving waarin zijn of haar huurders kunnen leven.

1. Kan de overtreding van invloed zijn op het vermogen van huurders om huur te betalen? Zal de criminele geschiedenis van huurder zijn of haar vermogen om de maandelijkse huur te betalen beïnvloeden? Als de huurder geen werk heeft in het verleden of op het moment, hebt u het recht om te weigeren deze huurder te huren op basis van zijn onvermogen om zijn huurbetaling uit te voeren.
2. Kan de overtreding uw huurwoning in gevaar brengen ?: Een verhuurder heeft de verantwoordelijkheid om zijn huurwoning veilig te houden. Heeft het strafregister van de huurder het huurbezit in gevaar gebracht? Enkele voorbeelden hiervan zijn brandstichting of vandalisme .

Kun je wonen ontkennen aan elke huurder met een criminele geschiedenis?

Nee. Een breed beleid om woningen aan een toekomstige huurder te ontzeggen met enige vorm van criminele geschiedenis zou onder de Federal Fair Housing Act als discriminerend worden beschouwd. Verhuurders mogen beleid voeren dat woningen ontzegt aan personen met een specifiek crimineel verleden die de veiligheid van andere huurders of van het onroerend goed in gevaar kunnen brengen. Bij het bekijken van de criminele geschiedenis van een huurder, moet de verhuurder ook rekening houden met het type overtreding, de ernst van de overtreding en de tijdsduur sinds de overtreding. heeft plaatsgevonden.

Beschermt eerlijke huisvesting huurders met criminele documenten?

De Federal Fair Housing Act beschermt mensen met strafregisters niet specifiek tegen discriminatie bij huisvestingsgerelateerde activiteiten.

Integendeel, HUD's Office of General Counsel heeft richtlijnen uitgegeven met betrekking tot hoe verhuurders en anderen in woninggerelateerde industrieën degenen met een strafregister moeten benaderen om de kans te minimaliseren dat ze beschuldigd worden van discriminatie.

De specifieke groepen die onder Fair Housing worden beschermd, zijn kleur, handicap, familiestatus , nationale afkomst, ras, religie en seks. HUD is van mening dat het weigeren van huur aan mensen met een strafregister het gevolg zou kunnen zijn van discriminatie van minderheden.

Afro-Amerikanen en Iberiërs worden gearresteerd, veroordeeld en gevangengezet tegen veel hogere percentages dan de algemene bevolking. In 2014 was bijvoorbeeld 36 procent van de totale gevangenispopulatie in de Verenigde Staten Afrikaans-Amerikaans, maar de Afrikaanse Amerikanen waren slechts 12 procent van de totale bevolking, en de Iberiërs maakten 22 procent uit van de gevangenispopulatie, maar de Iberiërs waren slechts 17 procent van de totale bevolking.

Vanwege dit feit is de HUD van mening dat een verhuurderbeleid dat huurders beperkt op basis van criminele geschiedenis, deze minderheidsgroeperingen meer zou treffen dan toekomstige huurders van andere rassen, zodat het als een discriminerende praktijk kan worden beschouwd.

HUD breekt deze discriminatie in twee categorieën, onbedoelde discriminatie en opzettelijke discriminatie.

Onopzettelijke discriminatie tegen minderheden Huurders met strafregisters

HUD maakt gebruik van een proces in drie stappen om te bepalen of het beleid voor criminele geschiedenis van een huiseigenaar discriminerend is en in strijd is met de Fair Housing Act.

1. Heeft het strafhistorische beleid een discriminerend effect ?: De aanklager moet aantonen dat het beleid een negatief effect heeft op degenen van een bepaald ras of nationale afkomst, meer dan andere groepen mensen. Om dit te bewijzen, moeten nationale of lokale statistieken worden gebruikt, maar als deze niet beschikbaar zijn, kunnen ook nationale statistieken worden gebruikt. Elk geval is uniek en moet daarom specifieke feiten gebruiken, zoals huurdersrecords, lokale criminele statistieken en censusgegevens, om hun claim te ondersteunen.

2. Is het vereiste beleid een legitieme niet-discriminerende interesse te bereiken? : Het is nu aan de verhuurder om te bewijzen dat zijn criminele geschiedenisbeleid geen vorm van discriminatie is, maar veeleer een noodzakelijk beleid voor een andere legitieme reden. Veel verhuurders beweren dat de reden voor het beleid is om de veiligheid van de andere huurders in hun eigendom te beschermen. Aangezien een van de hoofdverantwoordelijkheden van een verhuurder is om de veiligheid van hun huurders en van hun eigendommen te beschermen, wordt dit over het algemeen als een legitieme reden beschouwd om te weigeren een huurder met een criminele geschiedenis te huren.

De verhuurder moet echter een specifieke reden opgeven waarom de specifieke criminele geschiedenis van de huurder de veiligheid van het onroerend goed en van de huurders bedreigt. Een algemene bewering dat iemand met een criminele geschiedenis gevaarlijker is dan iemand zonder een criminele geschiedenis zal het niet laten. Een specifiek voorbeeld zou kunnen zijn, weigeren te verhuren aan een toekomstige huurder die een veroordeelde zedendelinquent is omdat dit uw andere huurders in gevaar zou kunnen brengen.

Verhuurders hebben het recht om te weigeren te verhuren aan potentiële huurders met een geschiedenis van strafrechtelijke veroordelingen, maar dit beleid kan geen algemeen beleid zijn dat elke persoon uitsluit die ooit is veroordeeld voor een overtreding. Het beleid moet specifiek zijn om te bepalen dat de verhuurder niet zal verhuren aan mensen met een strafrechtelijke veroordeling die de veiligheid van de huurders of eigendommen in gevaar zouden kunnen brengen. Een persoon met een geschiedenis van verkeerskaarten zal bijvoorbeeld waarschijnlijk geen verhoogde dreiging vormen voor andere huurders, maar een persoon die een veroordeelde drugsdealer is.

Daarnaast kunnen verhuurders niet weigeren huurders te huren die zijn gearresteerd, maar niet zijn veroordeeld, omdat een aanhouding niet betekent dat de persoon schuldig is aan enige vorm van misdaad. Daarom kan de verhuurder niet bewijzen dat deze persoon een verhoogd risico vormt voor de andere huurders in het pand.

Ten slotte moet de verhuurder rekening houden met hoe recent de misdaad heeft plaatsgevonden. Het zal moeilijker zijn om het weigeren te verhuren aan een toekomstige huurder te rechtvaardigen als het misdrijf 20 jaar geleden plaatsvond.

3. Is er een minder discriminerend alternatief ?: Als de verhuurder kan aantonen dat hij een legitieme reden heeft om zijn strafregisterbeleid in te voeren, dan is het nu aan de aanklager om te bewijzen dat er een andere, minder discriminerende manier is , voor de verhuurder om dit doel te bereiken. Dit kan het kijken naar andere factoren omvatten, naast het bekijken van de criminele geschiedenis van de huurder, zoals de huurgeschiedenis van de huurder, de leeftijd ten tijde van strafbare feiten of de pogingen van de huurder om te revalideren na de misdrijven.

Opzettelijke discriminatie tegen minderheden Huurders met strafregisters

Een huisbaas kan worden beschuldigd en veroordeeld voor discriminatie als hij of zij huurders met een vergelijkbaar strafregister anders behandelt. Als twee potentiële huurders vergelijkbare criminele verleden hebben, maar verschillende races zijn, en de verhuurder uitzonderingen maakt voor de ene huurder en niet de andere, kan dit een overtreding van Fair Housing zijn.

Als alle andere factoren bijvoorbeeld vergelijkbaar zijn, kan huren aan een Aziatische man die is veroordeeld voor het stelen van een auto, maar weigeren te verhuren aan een Spaanse man die is veroordeeld voor het stelen van een auto, ertoe leiden dat je wordt beschuldigd van en mogelijk veroordeeld voor huisvesting discriminatie. Een ander voorbeeld van opzettelijke discriminatie tijdens het screeningproces van de huurder zou iemand vertellen die Afro-Amerikaan via de telefoon klonk dat hun strafregister hen zou diskwalificeren van het huren van uw eigendom, maar iemand die blank klonk via de telefoon het pand liet zien ondanks een soortgelijk beeld strafblad.

Het is aan de toekomstige huurder om bewijs te leveren om te bewijzen dat de verhuurder hem of haar heeft gediscrimineerd omdat hij of zij lid is van een bepaalde groep en andere potentiële huurders met een vergelijkbare criminele geschiedenis anders heeft behandeld omdat ze tot een ander ras of groep behoren . De verhuurder zal bewijs moeten leveren om aan te tonen dat er naast het ras een andere factor is die ertoe heeft geleid dat hij of zij huurde bij één huurder en niet bij de ander. De verhuurder kan nog steeds andere kwalificatienormen gebruiken , die niet als discriminerend worden beschouwd, om een ​​huurder te kiezen, zoals het vermogen van de huurder om op tijd huur te betalen .

Weigering van een toekomstige huurder voor drugsgerelateerde misdaden

Een verhuurder kan niet worden veroordeeld voor onopzettelijke discriminatie omdat hij weigert te verhuren aan een huurder die is veroordeeld voor "de illegale vervaardiging of distributie van een gecontroleerde stof." Dit omvat niet huurders die zijn gearresteerd, maar niet zijn veroordeeld voor dergelijke misdrijven, of huurders die zijn veroordeeld of gearresteerd voor drugsbezit.

Hoewel een verhuurder een legitiem recht heeft om huisvesting te weigeren aan een persoon die is veroordeeld voor illegale productie of distributie van drugs, als een verhuurder alleen deze overtuiging gebruikt om huisvesting te weigeren aan leden van een bepaald ras, nationale afkomst of een andere groep, kan de verhuurder nog steeds worden beschuldigd en veroordeeld voor opzettelijke huisvestingsdiscriminatie. Dit komt omdat de huisbaas de drugsveroordeling gebruikt als dekmantel voor rassendiscriminatie.