Wanneer een bedrijfseigenaar een commercieel gebouw met een hypotheek koopt, kan de hypotheekhouder van de koper verlangen dat hij een onroerendgoedbeleid verkrijgt dat de standaard hypotheekclausule omvat.
Hier is een voorbeeld.
Voorbeeld
Andy is eigenaar van A-1 Appliances, een bedrijf dat huishoudelijke apparaten verkoopt. Andy's bedrijf heeft net een nieuw magazijn gekocht met een hypotheek die het van Lucky Lending heeft gekregen.
De lening A-1 verkregen van Lucky Lending is beveiligd door het magazijn. Omdat het magazijn als onderpand dient voor de lening, heeft Lucky Lending hier een verzekerbare rente voor. Om de rente van Lucky te beschermen, vereist de leningsovereenkomst A-1 om het magazijn te verzekeren tegen schade door brand en andere gevaren volgens een commercieel vastgoedbeleid. Het contract bepaalt dat het beleid de standaard hypotheekclausule moet omvatten.
Standaardclausule
In de afgelopen jaren moesten verzekeraars die een eigendomsverzekering hadden opgesteld gebruik maken van een beleidsvorm met de naam New York Standard Fire Policy 1943. Deze laatste bevatte een clausule getiteld Hypotheek, die de rechten van de kredietverstrekkers behandelde. Deze clausule werd de standaard hypotheekclausule genoemd .
Tegenwoordig wordt de vorm in New York zelden gebruikt en het ISO- beleid voor commercieel onroerend goed wordt als de industriestandaard beschouwd. Het ISO-formulier spreekt hypotheken aan in een clausule met de titel Hypotheekhouders. Deze clausule dient nu als een standaard hypotheekclausule. Het komt voor in veel onroerendgoedbeleid opgesteld door individuele verzekeraars.
Interesses
De ISO-hypotheekclausule is van toepassing op de hypotheekhouder genoemd in de verklaringen. De kredietgever is gedekt voor verlies of schade aan het gebouw of de structuur die als onderpand voor de lening dient.
Als meerdere kredietverstrekkers worden vermeld in het beleid, worden deze gedekt in volgorde van prioriteit. Stel dat een verzekeringnemer een gebouw heeft gekocht met twee hypotheken (een eerste en een tweede). Als het gebouw afbrandt, wordt de kredietgever die op de eerste hypotheek staat, betaald. Nadat de eerste geldverstrekker is gecompenseerd, zal de geldschieter van de tweede hypotheek de betaling ontvangen.
De hypotheekclausule bepaalt dat kredietverstrekkers betaling zullen ontvangen "aangezien hun belangen kunnen verschijnen". Dit betekent dat het bedrag dat elke geldverstrekker ontvangt afhankelijk is van de omvang van de schade aan het verzekerde gebouw en het niet-betaalde saldo (hoofdsom en rente) van de lening. Een brand vernietigt bijvoorbeeld het magazijn van A-1 Appliances. Op het moment van de brand is A-1 Lucky Lending $ 750.000 verschuldigd in hoofdsom en opgebouwde rente. Lucky Lending ontvangt een verzekeringsuitkering van $ 750.000, zijn belang in het onroerend goed.
Het bedrag dat de verzekeraar betaalt voor een verlies is onderworpen aan de limiet op het beleid. Als het magazijn van A-1 bijvoorbeeld verzekerd is voor $ 1,5 miljoen, betaalt de verzekeraar niet meer dan $ 1,5 miljoen aan alle gedekte partijen (A-1 Appliances en alle geldschieters).
In sommige landen beveiligen geldschieters hun leningen via vertrouwens daden in plaats van hypotheken. Om deze reden omvat de term hypotheekhouder in de standaard hypotheekclausule een trustee.
uitsluiting
Het recht van de kredietgever om te herstellen voor een verlies volgens het vastgoedbeleid van de kredietnemer wordt niet beïnvloed door enige vorm van marktafscherming die de geldschieter voorafgaand aan het verlies heeft ondernomen tegen de eigenaar van het pand. Stel dat A-1 Appliances verschillende hypotheekbetalingen niet verricht, dus Lucky Lending geeft een ingebrekestelling. Een maand nadat het bericht is uitgegeven, wordt het magazijn vernietigd door een brand. De ingebrekestelling heeft geen invloed op het recht van Lucky om een betaling voor de schade onder het beleid te ontvangen.
Handelingen van polishouder
De hypotheekhouder heeft het recht om te herstellen voor een verlies onder de polis, zelfs als de verzekeringnemer een voorwaarde van de verzekeringsovereenkomst heeft geschonden.
Stel dat het magazijn van A-1 Appliances wordt vernietigd door een brand. A-1 dient bij de vastgoedverzekeraar een claim in voor schade aan het gebouw en de inhoud ervan. A-1 weigert echter een aanpasser op het terrein te laten om de schade te inspecteren. De verzekeraar ontkent uiteindelijk de claim van A-1 omdat A-1 niet aan een beleidsvoorwaarde heeft voldaan .
Het recht van Lucky Lending om te herstellen op grond van het beleid wordt niet beïnvloed door de acties van A-1 zolang de kredietverstrekker aan bepaalde voorwaarden voldoet. De kredietgever moet:
- Betaal de openstaande premie omdat de polishouder heeft nagelaten te betalen
- Dien een bewijs van verlies in (als de verzekeringnemer dit niet heeft gedaan) binnen 60 dagen na ontvangst van een kennisgeving dat er een bewijs van verlies verschuldigd is
- Breng de verzekeraar op de hoogte als de geldschieter op de hoogte is van een wijziging in de eigendom of bezetting van het gebouw of als het risico aanzienlijk is gewijzigd
Zodra de geldschieter al deze stappen heeft voltooid, komt hij in aanmerking voor een verliesbetaling volgens het eigendomsbeleid van A-1.
Overdracht van rechten
De ISO Mortgageholders-clausule bevat een subrogatievoorziening . Het bepaalt dat als de verzekeraar een verliesbetaling aan de geldschieter doet maar de betaling aan de verzekerde weigert, de subrogatie van de kredietverlener aan de verzekeraar wordt overgedragen voor de omvang van het betalingsbedrag. In het vorige voorbeeld werd aan A-1 Appliances de betaling van de polis geweigerd omdat deze niet voldeed aan de voorwaarden van het verzekeringscontract. Stel dat Lucky Lending een verzekeringsuitkering van $ 700.000 heeft ontvangen voor zijn belang in het beschadigde magazijn. De brand werd veroorzaakt door een defect in een elektrische droger opgeslagen in het gebouw. Als Lucky Lending geen vergoeding voor de schade had ontvangen, had de geldgever de drogerfabrikant kunnen aanklagen voor materiële schade .
De vastgoedverzekeraar van A-1 heeft Lucky Lending schadeloos gesteld voor het verlies. Zo is het recht van de kredietgever om de fabrikant te vervolgen voor compensatie overgedragen aan de verzekeraar. De verzekeraar heeft nu het recht om de fabrikant te dagvaarden om de 700.000 dollar terug te krijgen die hij aan Lucky Lending heeft betaald.
De verzekeraar kan ervoor kiezen om de hoofdsom op de hypotheek plus eventuele opgebouwde rente te betalen. Als er nog een schuld resteert, moet de verzekeringnemer dat bedrag aan de verzekeraar betalen.
Annulering en niet-verlenging
Volgens de hypotheekclausule moet de verzekeraar de hypotheekhouder schriftelijk op de hoogte brengen als de verzekeraar de polis annuleert of weigert deze te verlengen . Als de verzekerde de premie niet heeft betaald, moet de verzekeraar de uitlener 10 dagen van tevoren op de hoogte brengen voordat hij de polis annuleert. Als de verzekeraar de polis opzegt om een andere reden dan het niet betalen van de premie, moet hij de kredietgever 30 dagen van tevoren op de hoogte stellen. Als de verzekeraar beslist om het beleid niet te verlengen, moet hij de kredietgever tien dagen van tevoren op de hoogte stellen.
Deze annuleringsvoorwaarden kunnen door de staatswet worden gewijzigd. Sommige staten eisen bijvoorbeeld dat verzekeraars een kredietverstrekker minimaal 45 dagen van tevoren op de hoogte moeten brengen als een polis wordt geannuleerd om een andere reden dan het niet betalen van premie.